Man schrieb den 1. Juli 2023, als in Österreich das Erstauftraggeberprinzip (Bestellerprinzip) in Kraft trat. Es besagt bekanntlich, dass bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen jene Partei die Provision bezahlt, die den Immobilienmakler beauftragt hat (siehe dazu das Ergebnis der „Im Brennpunkt“-Umfrage auf Seite 10). Postwendend gingen die Mietwohnungsanzeigen sowohl privat als auch gewerblich deutlich zurück. Mittlerweile stabilisierte sich das Anzeigenvolumen wieder.
Nun liegt der Marktreport „Auswirkungen der Einführung des Bestellerprinzips – Zweites Halbjahr 2025“ des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in Kooperation mit dem zt Datenforum vor. Er legt offen, dass sich, wer in Österreich eine Wohnung suchte oder vermietete, in einem Paradoxon bewegte: Während die reinen Nettomieten sanken, schossen die Bruttokosten in die Höhe. In diesem Spannungsfeld fungieren Immobilienmaklerinnen und -makler keinesfalls als bloße Türöffner, sondern sie sind die entscheidenden Partner, die den Markt vor dem Stillstand bewahren.
Private mit unrealistischen Preisvorstellungen
Für Mario Zoidl, Berufsgruppensprecher der österreichischen Immobilienmakler und Geschäftsführer der VKB-Immobilien GmbH, zeigt der Marktreport: „Wir sehen 2025 eine ganz klare Trennung. Auf der einen Seite private Inserenten, die oft mit völlig unrealistischen Preisvorstellungen oder lückenhaften Unterlagen scheitern. Auf der anderen Seite die Makler, die den Markt mit kühlem Kopf stabilisieren. Nehmen wir Niederösterreich: Hier liegen gewerbliche Angebote mit 8,60 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem privaten Schnitt. Profis wissen, was der Markt verträgt. Die Maklerleistung ist unverzichtbar. Wer heute noch glaubt, darauf verzichten zu können, ignoriert die Realität der massiv gestiegenen Komplexität. Wir sind diejenigen, die dafür sorgen, dass Wohnungen nicht monatelang leer stehen, nur weil die Preisbewertung nicht stimmt.“
Laut Zoidl würden die Zahlen eine deutliche Sprache sprechen. Denn im vierten Quartal 2025 lag der Median der Nettomiete bundesweit bei 10,06 Euro. Doch die Mieterinnen und Mieter zahlten am Ende 15,22 Euro brutto. Seit Einführung des Bestellerprinzips stieg die Gesamtbelastung um 1,50 Euro pro Quadratmeter; exakt das Gegenteil der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers.
Expertise als echte Notwendigkeit
„Unsere Leistung ist schlicht marktsystemrelevant: Expertise ist kein Luxus, sondern echte Notwendigkeit“, so der Maklersprecher weiter. „Die Mietpreise selbst sind stabil, oft sogar rückläufig. Dass das Wohnen dennoch teurer wird, liegt an Faktoren, die außerhalb der Mietzinsgestaltung liegen. In genau diesem Umfeld ist der Makler der einzige Puffer. Wir sehen im Burgenland Verweildauern der Anzeigen von unter dreißig Tagen – ein Spitzenwert, der nur durch professionelles Verkaufsmanagement erreichbar ist. Die Steigerung der gewerblichen Anzeigen in den Ballungsräumen ist kein Zufall, sondern ein massives Signal. Die Menschen vertrauen auf den Experten, der liefert.“
Stichwort Ballungsraum: Wie ist aktuell die Situation für Mietinteressenten in der Mieterstadt Wien? Laut Philipp Sulek, Berufsgruppensprecher-Stellvertreter der österreichischen Immobilienmakler und Geschäftsführer von Sulek Immobilien in Wien, ist sie angespannt wie selten zuvor: „Der Eigentumsmarkt brach aufgrund der Zinsentwicklung und der Unsicherheiten massiv ein, sodass sich der Druck nahezu vollständig auf den Mietmarkt verlagerte. Die Miete wurde damit zum ‚Auffangbecken‘.“ Dieser Umstand generierte in der Praxis eine extreme Übernachfrage: Auf einzelne Wohnungen kämmen teils dutzende bis hunderte Anfragen, Besichtigungstermine seien binnen Minuten vergeben, Interessenten stünden unter enormem Entscheidungsdruck. „Gleichzeitig verschärft sich die Situation durch einen strukturellen Rückgang der Neubautätigkeit. Leistbarer Wohnraum wird dadurch zunehmend zur Mangelware. Für Wohnungssuchende bedeutet das: hoher Stress, geringe Planbarkeit und oft eine Abfolge von Absagen – trotz objektiv guter Bonität. Der Markt ist für viele schlicht nicht mehr überschaubar“, berichtet Sulek.
Evaluierung des Bestellerprinzips 2027
Analog zu Zoidl unterstreicht er die Unverzichtbarkeit der Maklerinnen und Makler: „Eine fehlende professionelle Steuerung führt dazu, dass Entscheidungen oft unsachlich, intransparent oder zufällig getroffen werden. Das erhöht die Frustration auf beiden Seiten. Mietverträge sind häufig unvollständig oder rechtlich problematisch. Wichtige Themen wie Befristung, Wertsicherung oder Erhaltungspflichten sind unklar geregelt.“ Mieter riskieren, auf ihre Rechte zu verzichten oder unzulässige Verpflichtungen einzugehen. Ein funktionierender Mietmarkt brauche Struktur, Transparenz und professionelle Abwicklung.
Derweil plant das Justizministerium die interne Evaluierung des Maklergesetz-Änderungsgesetzes, mit dem das Erstbestellerprinzip eingeführt wurde, im Laufe des Jahres 2027. „Dieser Zeitpunkt wurde bereits im Gesetzgebungsprozess so vorgesehen, weil sich erst nach einigen Jahren die tatsächlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt beurteilen lassen“, heißt es dazu aus der Pressestelle. ■
Wir sehen 2025 eine ganz klare Trennung. Auf der einen Seite private Inserenten, die oft mit völlig unrealistischen Preisvorstellungen oder lückenhaften Unterlagen scheitern. Auf der anderen Seite die Makler, die den Markt mit kühlem Kopf stabilisieren.
Mario Zoidl