Die feinen Linien des Erlaubten in der Vertragsgestaltung

Die Entscheidung wurde ob ihrer hohen Praxisrelevanz mit Spannung erwartet. Mit dem am 13. August 2025 ergangenen Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 162/24b) wurden die Nebel ein Stück weit gelichtet und eine im Bereich der Mietvertragsgestaltung höchst brisante, langerwartete Klarstellung getroffen. Die mit Jahreswechsel erfolgte Zurverfügungstellung der nunmehr adaptierten Mustermietverträge der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, in die sowohl dieses höchstgerichtliche Erkenntnis als auch die mit 1. Jänner 2026 in Kraft getretene Gesetzesnovelle eingearbeitet wurden, bietet Anlass, das Urteil in seinen wesentlichen Zügen zu beleuchten.

Ausgangspunkt

Auslöser war ein Verbandsverfahren der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte gegen die Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, die als Körperschaft öffentlichen Rechts im Rahmen ihres Wirkungsbereichs Vertragsformblätter erstellt und deren Verwendung für den Abschluss von Mietverträgen empfiehlt. Gegenstand des Verfahrens waren 17 Klauseln eines für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG empfohlenen Mietvertragsmusters; im Revisionsverfahren waren noch 15 relevant. Sieben erachtete der OGH als zulässig, acht als unzulässig.

Rechtliche Grundlagen

Die Entscheidung stützte sich auf drei zentrale Vorschriften: § 864a ABGB (Überrumpelungsschutz), wonach Klauseln nicht derart ungewöhnlich sein dürfen, dass ein Vertragspartner vernünftigerweise nicht mit ihnen rechnen muss; § 879 Abs. 3 ABGB, der gröblich benachteiligende Nebenbestimmungen in AGB oder Vertragsformblättern für unwirksam erklärt, sowie § 6 Abs. 3 KschG, der das Transparenzgebot normiert. Vertragsbestimmungen müssen so klar formuliert sein, dass ein durchschnittlicher Verbraucher seine Rechte und Pflichten zuverlässig erkennen kann.

Überwälzbare Betriebskosten und ihre Schranken

Der OGH bestätigte im Einklang mit der bisher einheitlichen höchstgerichtlichen Rechtsprechung und entgegen der Ansicht der Vorinstanz, die in der Überwälzung von (gebrauchsabhängigen) Betriebskosten und öffentlichen Abgaben durch ein Abweichen vom dispositiven Recht des § 1099 Satz 1 ABGB eine gröbliche Benachteiligung im Sinne des § 879 Abs. 3 erblickte, dass auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG neben der Einpreisung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben in den Mietzins eine gesonderte Überwälzung, in Anlehnung an § 21 MRG, eine sachgerechte Gestaltungsmöglichkeit darstelle. Ein hörbares Aufatmen ging durch die Branche, entspricht diese Entscheidung doch der bestehenden Vertrags- und Verkehrssitte im Teilanwendungsbereich des MRG.

Gleichwohl ist bei der Verwendung von AGB und Vertragsformblättern im Lichte des verbraucherschutzrechtlichen Transparenzgebots und der Inhaltskontrolle des § 879 Abs. 3 ABGB neben der Unmissverständlichkeit der vertraglich im Einzelnen genannten Betriebskostenpositionen auf ausreichende Bestimmtheit im Gesamtbild des Vertragswerks zu achten. Begriffe wie „insbesondere“, „vor allem“ oder „etwa“, die auf eine bloß demonstrative Aufzählung der Betriebskostenpositionen abzielen, sind nach der Rechtsprechung strikt zu vermeiden. Außerhalb der MRG-Vollanwendung bedarf es daher einer ausdrücklichen und vollständigen Nennung sämtlicher verrechenbaren Positionen, um deren Wirksamkeit sicherzustellen.

Erhaltungspflichten des Vermieters

Eine Klausel schränkte die außerhalb der MRG-Vollanwendung umfassenden Erhaltungspflichten des Vermieters gem. § 1096 Abs. 1 Satz 1 ABGB dahingehend ein, dass der Vermieter nur die Erhaltungspflichten nach § 3 Abs. 1 und Abs. 2 Z1 bis 3 MRG zu tragen habe. Der Gedanke einer Angleichung an die MRG-Vollanwendung wirkte zunächst stimmig. Der liebe Gott steckt jedoch im Detail: Das MRG-Regelungskonzept wurde im Mietvertragsformular nicht zur Gänze übernommen. Erweiterte Pflichten des Vermieters gem. § 3 Abs. 2 Z. 4 und 5 MRG, wie die Neueinführungen oder Umgestaltung kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen und Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauchs, fanden keinen Niederschlag – und die Klausel wurde folglich für unwirksam erklärt.

Zudem erblickte der 6. Senat trotz Wiedergabe des Gesetzestextes des § 8 Abs. 1 Satz 2 MRG, der Normierung von Instandhaltungspflichten des Mieters, einen Verstoß gegen das verbraucherschutzrechtliche Transparenzgebot. Die bloße Wiedergabe eines Gesetzeswortlauts dürfe nicht irreführend sein. Ohne klaren Hinweis auf die Nachbildung des § 8 MRG sei es für den durchschnittlichen Mieter unklar, was unter „Mietgegenstand“ und den „dafür bestimmten Einrichtungen“ zu verstehen ist.

Der Grundsatz, wonach im Vollanwendungsbereich des MRG Zulässiges auch außerhalb wirksam vereinbart werden könne, ist daher mit Zurückhaltung zu handhaben. Einzelne Normen der Vollanwendung stehen im Kontext des dort geltenden Preisschutzes. Was im System der MRG-Vollanwendung gilt, lässt sich nicht ohne weiteres auf Vertragsverhältnisse übertragen, die einer freien Mietzinsbildung unterliegen.

Sozialpartnerschaft – Quo vadis?

Die österreichische Sozialpartnerschaft versteht sich traditionell als Instrument des institutionell vermittelten Interessenausgleichs. Ihr Mehrwert liegt in der Fähigkeit, divergierende Interessen frühzeitig im Dialog zu strukturieren. Doch zur Tradition gehört ebenso das gerichtliche Korrektiv. Ein Dialog kann vieles klären, ein höchstgerichtliches Urteil schafft Rechtssicherheit.

Die Entscheidung des OGH zeigt einmal mehr: Nicht die Idee, sondern ihre Formulierung trägt. Klauseln müssen transparent und sachlich gerechtfertigt sein. Der OGH hat mit dieser Entscheidung seine bisherige Linie fortgeführt und wichtige Klarstellungen für die Vertragsgestaltung getroffen. Angesichts des allgegenwärtigen Haftungsrisikos des Vertragsverfassers ist es jedoch geboten, konsumentenschutzrechtliche Bestimmungen nicht zu überspannen. Verbraucherschutz ist ein hohes Gut. Wird der Schutzgedanke in der Auslegung überdehnt, droht nicht mehr Klarheit, sondern Gestaltungsvermeidung. Maß und Ziel bleiben verlässliche Leitlinien im Sinne funktionierender Märkte und eines ausbalancierten Interessenausgleichs. ■