Keine Gewerblichkeit ohne entgeltliche Nebenleistungen

Das Bundesfinanzgericht (BFG) beschäftigte sich in der Rechtssache RV/3100261/2024 vom 18. 6. 2025 mit der Frage, ob die Vermietung von vier Ferienwohnungen mit üblichen Nebenleistungen trotz hohen persönlichen Einsatzes von Zeit und Mitteln seitens des Vermieters Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG darstellt.

Der Beschwerdeführer vermietet seit 1995 als Eigentümer der Liegenschaft zwei Almhütten mit insgesamt drei Ferienwohnungen. Seit 2018 umfasst das Angebot drei Almhütten mit vier Ferienwohnungen im gehobenen Preissegment. Bis 2017 erklärte der Beschwerdeführer daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ab 2018 deklarierte Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Verfahrensablauf

Nach erfolgter Außenprüfung des Finanzamtes betreffend die Jahre 2018 bis 2021 wurde eine neue Sachentscheidung abweichend von den eingereichten Abgabenerklärungen erlassen. In dieser führte das Finanzamt aus, dass die Vermietung der vier Almhütten mangels weiterer Nebenleistungen, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darstelle. Gegen die Bescheide erhob der Beschwerdeführer mit dem Hinweis Einspruch, dass die Bewirtschaftung seiner Almhütten nicht mit anderen Ferienwohnungen vergleichbar ist und zusätzliche, zeitaufwendige Dienstleistungen erfordere. Aus diesen Gründen beantragte er, seine Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb und nicht als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren.

In der mündlichen Verhandlung argumentierte er, „ein derart hoher Umsatz, wie er ihn erziele, könne nur aufgrund der Erfüllung der Luxuserwartungen seiner Gäste erzielt werden. Diese Luxuserwartungen würden wiederum durch großen Arbeitseinsatz von ihm und seiner Ehegattin geweckt“. Für die Abgrenzung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb sei laut Beschwerdeführer der Umfang des persönlichen Arbeitseinsatzes entscheidend. „Nur durch ‚Arbeit‘ erzielte Einkünfte würden der sozialen Sicherheit unterliegen. Er verkaufe ein Urlaubsgefühl auf Almhütten, sei also im Verkauf tätig.“

Abgrenzungskriterien nach VwGH und Literatur

Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH stellt die Gebäudevermietung grundsätzlich Vermögensverwaltung dar und wird nur dann zur gewerblichen Tätigkeit, wenn die Verwaltungsarbeit das übliche Maß überschreitet (VwGH 13. Oktober 2021, Ra 2021/13/0127). Entscheidend ist, ob der Vermieter über die bloße Nutzungsüberlassung hinaus tätig wird. Bloße Verwaltungs- oder Werbemaßnahmen reichen nicht aus, um eine gewerbliche Tätigkeit zu begründen (VwGH 24. August 2023, Ra 2023/13/0059). Die Literatur präzisiert, dass Gewerblichkeit erst dann vorliegt, wenn der Steuerpflichtige Maßnahmen setzt, um mehr Einkünfte zu erzielen, als sich allein auf Grund des bloßen Kapitaleinsatzes erzielen lassen würden (Kauba in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG-Kommentar, Rz 106 zu § 23). Die Erbringung von typischen Nebenleistungen wie Heizung, Warmwasser, Liftservice (VwGH 29. November 2006, 2003/13/0065) oder die Beistellung eines Hausbesorgers gelten weiterhin als vermögensverwaltend (Jakom/Peyerl, EStG, 17. Auflage, Rz 63 zu § 23).

Entscheidung des BFG

Das BFG sieht die Vermietung von bis zu fünf Ferienwohnungen als Vermögensverwaltung, wenn gewerbliche Nebenleistungen im Gesamtbild zurücktreten (BFG 3. November 2021, RV/3100345/2021; BFG 21. Juli 2020, RV/3100607/2018).

Das BFG betont, dass auch erheblicher persönlicher Einsatz keine Gewerblichkeit begründet, wenn es sich um typische Nebenleistungen ohne Entgelt handelt. Maßgeblich ist nicht der Zeitaufwand, sondern das erzielte Einkommen. Auch ein erheblicher Zeitaufwand für Reinigungs- oder Dekorationsleistungen, die nicht gesondert verrechnet, sondern im Nächtigungspreis enthalten sind, führen nicht zur Annahme einer gewerblichen Tätigkeit. Der angebotene tägliche Wäschewechsel stellt zwar eine potenziell gewerbliche Nebenleistung dar, wurde jedoch weder beworben noch hinsichtlich seiner tatsächlichen Häufigkeit konkretisiert. Ein hoher Umsatz oder Quadratmeterpreis allein reicht ebenfalls nicht aus, um einen Gewerbebetrieb zu begründen.

Conclusio

Die Entscheidung des BFG zeigt, dass selbst ein erheblicher persönlicher Einsatz von Zeit und Mitteln nicht automatisch eine gewerbliche Tätigkeit begründet. Entscheidend ist vielmehr, ob über die typischen Nebenleistungen hinausgehende Nebenleistungen erbracht werden. Wesentlich: diese Nebenleistungen müssen separat zur Verrechnung kommen und nicht bereits mit den Mietpreisen abgegolten sein.