Rekord am Wiener Zinshausmarkt: Preise, Umsatz stark gestiegen

Der Wiener Zinshausmarkt steht 2017 wieder vor einem Rekordjahr: heuer wird das Transaktionsvolumen deutlich mehr als eine Milliarde Euro ausmachen und an das bisher einmalige Rekordjahr 2015 – mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro – anschließen können. Dies geht aus der Herbstausgabe des ersten Wiener Zinshausmarktberichtes von Otto Immobilien hervor, den Unternehmenschef Eugen Otto kürzlich gemeinsam mit seinem Expertenteam präsentierte. 

So war im ersten Halbjahr 2017 der Umsatz bereits um 83 Prozent höher als im Vergleichszeitraum 2016 und um 41 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt. Besonders stark zeigten sich die Regionen außerhalb des Gürtels, wie etwa der 15. Bezirk und der 20. Bezirk, die das Halbjahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr mehr als versechsfachten.

Neubau-Nachfrage treibt ­Altbau-Preise 

Die aktuell große Nachfrage am Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2017 massiv auf die Preise am Zinshausmarkt ausgewirkt, unterstrich Thomas Gruber, Teamleiter Zinshäuser bei Otto Immobilien. Den größten Zuwachs bei den Mindestpreisen gab es demnach in der Region 6 (10. und 11. Bezirk) und 11 (20. Bezirk) mit einem Plus von bis zu 30 Prozent. In allen anderen Regionen mit Ausnahme der Bezirke 5., 6. und 7. haben die Maximalpreise um immerhin mehr als zehn Prozent zugelegt. Stark gestiegen sind auch die Mindestpreise, vor allem außerhalb des Gürtels. Die durchschnittliche Preissteigerung liegt hier bei 25 Prozent, in manchen Bezirken sogar bis zu 30 Prozent. „Generell wird in Wien derzeit kein durchschnittlich ausgestattetes Zinshaus unter einem Preis von 1320 Euro pro m² verkauft“, so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohn­immobilien und Zinshäuser.

Bei den Preiskategorien betrafen 89 Prozent der Transaktionen Liegenschaften bis fünf Millionen Euro, der Anteil der Transaktionen mit höheren Volumina hat sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 von neun Prozent auf elf Prozent leicht erhöht. „Wie wir erhoben haben, finden bereits 21 Prozent aller Transaktionen in der Preiskategorie von 2,5 Millionen Euro bis fünf Millionen Euro statt“, betonte Thomas Gruber. Gegenüber dem Vorjahr ist dies eine Zunahme von sechs Prozentpunkten, was durch die generelle Preissteigerung zu erklären ist, so Gruber. Die Renditen sind in den Bezirken innerhalb des Gürtels stabil, außerhalb allerdings teils deutlich gesunken. So gingen die Mindestrenditen in den Regionen 7 (12., 14. und 23. Bezirk) und 8 (15. Bezirk) um 0,4 Prozentpunkte zurück, ein deutliches Minus von 0,3 Prozentpunkten verzeichnet man auch in den Regionen 9 (16. und 17. Bezirk) und 10 (13., 18. und 19. Bezirk). 

„Bei den Maximalrenditen beobachten wir den stärksten Rückgang in den Regionen 7 (12., 14. und 23. Bezirk), bei den Innergürtelregionen blieben diese mit Ausnahme des ersten Bezirkes unverändert“, so Buxbaum. „Das bedeutet, dass Anleger am Wiener Zinshausmarkt aktuell keine Renditen von mehr als vier Prozent erwarten können.“ Bei den Innergürtelregionen blieben die Renditen bis auf die Region 1 (1. Bezirk) unverändert. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage beträgt nach wie vor 1,2 Prozent.

Privatstiftungen immer stärker 

Weitere interessante Details der Auswertung von Otto Immobilien: Bei den Käufern von Wiener Zinshäusern dominieren klar die Unternehmen, auf Verkäuferseite haben die Privatpersonen deutlich zugelegt. Bemerkenswert auch die Zunahme bei den Privatstiftungen, die bereits für sechs Prozent des Umsatzes verantwortlich sind. Für den Wiener Zinshausmarkt hat Otto Immobilien – als einziger Immobilienberater – die Daten wieder nach Share Deals, also der Übertragung von Anteilen an der immobilienbesitzenden Gesellschaft, ausgewertet. In Kooperation mit Florian Schmidl, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Baldinger und Partner, wurden Verkäufe rückwirkend bis 2009 erhoben. Die Tendenz zu dieser Form der Immobilienübertragung ist weiter steigend. Schmidl: „Im ersten Halbjahr 2017 zeichnet sich mit 23 durchgeführten Share Deals ein Rekordjahr ab, es bleibt abzuwarten, ob sich die Entwicklung im zweiten Halbjahr ähnlich fortsetzt.“ „Für den Ersten Wiener Zinshausmarktbericht haben wir neben eigenen umfangreichen Recherchen alle Eintragungen im öffentlichen Grundbuch berücksichtigt, weiters den Kaufvertragsspiegel von Immo­United, den Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien, Daten der Statistik ­Aus­tria sowie der MA 5“, erläutert Alexander ­Bosak, Leiter der Abteilung Immobilien Research. Als Gründerzeit-Zinshäuser im engeren Sinn nach Otto wurden jene Gebäude herausgefiltert, die in den Jahren 1848 – 1918 im Stil des Historismus (mit den entsprechenden Stilelementen, wie gegliederter Fassade etc.) in geschlossener Bauweise errichtet wurden, die keine Sondernutzung – etwa als öffentliche Gebäude – haben und an denen kein Wohnungseigentum begründet wurde. „In Wien gibt es demnach derzeit nur noch 14.495 Gründerzeit-Zinshäuser, der Bestand hat sich seit 2009 um mehr als 1000 verringert“, so Bosak.