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Wie die bislang verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000 Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte Neubaubedarf damit gedeckt.

Immobiliennachfrage weiterhin auf hohem Niveau

24.10.2018

Angesichts der immer noch sehr guten Rahmenbedingungen für den österreichischen Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach heimischen Immobilien im Jahr 2018 nach wie vor stark, berichtet die UniCredit Bank Austria in ihrer jüngsten Untersuchung zum heimischen Immobilienmarkt.

„Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt ist weiterhin gut. Das Interesse ausländischer institutioneller Investoren an einer marktbedingt begrenzten Anzahl attraktiver Immobilien ist ungebrochen, was den Wettbewerb intensiv hält“, sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der UniCredit Bank Austria. Die Zinsen sind weiterhin niedrig, wodurch Immobilien in der Gunst der Investoren weiterhin hoch rangieren. Die gute Konjunktur unterstützt dabei Investitionen und auch den Konsum. „Wir finanzieren gute Projekte mit akzeptablem Risiko und sind dabei in der Lage auch lange Laufzeiten anzubieten und hohe Volumina zu stemmen“, sagt Madlencnik.

Im ersten Halbjahr 2018 zeigen die unterschiedlichen Marktsegmente zum Teil differenzierte Sättigungsgrade. „Während kaum noch neue Retail-Flächen entwickelt werden, verzeichnet der Büromarkt in Wien 2018 einen spürbaren Flächenzuwachs, der den Markt für Gebrauchtbüros bereits unter Druck setzt,“ sagt Walter Bödenauer, Immobilienanalyst der UniCredit Bank Austria.

Nachfrage nach kommerziellen Immobilen erreicht Allzeithoch

In Österreich wurde 2017 ein Allzeitrekord bei kommerziellen Immobilieninvestitionen erreicht und insgesamt ein Transaktionsvolumen von fast 5 Milliarden Euro erzielt. „Auch in diesem Jahr ist die Investitionstätigkeit rege und liegt nach sechs Monaten bereits bei 2,3 Milliarden Euro, obwohl zunehmend ein Mangel an geeigneten Objekten zu beobachten ist. Bis Jahresende ist weiterhin mit einem positiven Trend auf dem Investmentmarkt zu rechnen, auch wenn die Vorjahreswerte aus jetziger Sicht nicht übertroffen werden sollten“, sagt Bödenauer.

Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen haben neue Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist die Spitzenrendite unter 4 Prozent gerutscht, im Shopping-Center-Bereich werden rund 4 Prozent erreicht. Allerdings flacht sich die Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen zunehmend ab.

Wohnbau: Neubedarf ist 2017 und 2018 gedeckt

Angetrieben von der hohen Wohnungsnachfrage, den stark gestiegenen Preisen und den günstigen Finanzierungskonditionen erreichten die Baubewilligungen und die Wohnungsfertigstellungen in den letzten Jahren fast neue Rekorde: Zwischen 2013 und 2016 wurden in Österreich jährlich rund 56.000 Wohnungen errichtet.

Wie die bislang verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000 Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte Neubaubedarf damit gedeckt. Für 2018 kündigen die nochmals stark gestiegenen Baubewilligungszahlen ebenso wie der aktuell sehr hohe Anstieg der Produktionsleistung im Wohnungsneubau von über 10 Prozent real bis April eine weitere Erholung an.

Insgesamt kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über 62.000 neuen Wohnungen gerechnet werden, womit sich auch der bereits vorhandene Nachfrageüberhang am heimischen Wohnungsmarkt verkleinern würde. Das heißt nicht, dass auf regionaler Ebene, besonders in den Ballungsräumen, alle Angebotslücken geschlossen werden können.

Trotz Preisanstiegs leistbarer Wohnungsmarkt im internationalen Vergleich

Die Wohnimmobilienpreise sind seit 2011 im gesamten Bundesgebiet mit durchschnittlich 6 Prozent im Jahr gestiegen. Der Preisanstieg hat sich, nach einer nur kurzen Abkühlungsphase im Lauf des Vorjahres, gegen Ende 2017 nochmals auf über 7 Prozent im ersten Quartal 2018 beschleunigt.

„Österreichs Wohnungsmarkt ist aber trotz der Preissteigerungen im internationalen Vergleich relativ günstig geblieben, beziehungsweise für den Durchschnittshaushalt weiterhin leistbarer als in anderen ähnlich wohlhabenden europäischen Ländern. Während die Wohnkosten hierzulande 18 Prozent der Haushaltseinkommen ausmachen, sind es im Euroraum mehr als 21 Prozent. Und der Vorteil für die österreichischen Haushalte hat sich in den letzten Jahren sogar noch vergrößert“, sagt Bödenauer.

Büromarkt Wien: Neuflächenproduktion zieht deutlich an

Der Wiener Büromarkt gehört weiterhin zu einem der stabilsten Märkte europaweit. Das Rekordinvestment in gewerbliche Immobilien von knapp 5 Milliarden Euro im Vorjahr unterstreicht das große Interesse inländischer und internationaler Investoren am österreichischen Büroimmobilienmarkt, der im Vorjahr die mit Abstand beliebteste Asset-Klasse gewesen ist.

Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf einen historischen Tiefststand von nur knapp 60.000 m² gesunken. 2017 hat die Neubautätigkeit kräftig angezogen und erreichte rund 190.000 m². Heuer wird bis Jahresende das Neuflächenflächenangebot noch einmal deutlich steigen und insgesamt bis zu 320.000 m² erreichen. Der überwiegende Teil der Flächen wird neu errichtet, nur ein kleinerer Teil stammt aus Umbauten und Sanierungen. Alleine mit den Projekten Austria Campus und The Icon Vienna wächst das Büroflächenangebot in Wien um über 230.000 m².

Im vergangenen Jahr lag die Neuvermietung von Büroflächen bei rund 190.000 m² und damit unter dem Niveau von 2016. Im ersten Halbjahr 2018 wurden rund 120.000 m² neu vermietet und bis Jahresende rechnen die Experten mit einem Neuvermietungsvolumen, das über dem Vorjahreswert liegen dürfte.

Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2018 weitgehend stabil geblieben. Die Mietpreise waren in der Vergangenheit im Premiumsegment etwas angestiegen. Spitzenmieten für Klasse-A-Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte 2018 rund EUR 26/m²/Monat.

Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2017 nochmals leicht gesunken und auch im ersten Halbjahr 2018 kam es zu einem weiteren leichten Rückgang, sodass die Spitzenrenditen für absolute Top-Objekte in bester Lage einen Wert von etwa 3,8 Prozent erreichten. Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Renditen nicht erwartet.

Einkaufszentren: Stillstand der Neubautätigkeit

Im europäischen Vergleich zählt Österreich zu einem der Länder mit den höchsten Versorgungsgraden an Einkaufzentren, eine Sättigung beim Flächenwachstum scheint nun erreicht zu sein.

Die „weißen Flecken“ mit dem dringenden Bedarf neuer Einkaufszentren sind am österreichischen Markt fast zur Gänze verschwunden. In der Folge zeigt der Markt eine hohe Wettbewerbsintensität sowie zunehmende Konzentrationstendenzen. Neue Eröffnungen bzw. Baustarts sind vor diesem Hintergrund nicht zu erwarten.

Bei der Mietentwicklung geht die Schere zwischen 1A-Einkaufszentren und den B- und C-Lagen weiter auseinander. Die gut funktionierenden Shopping Center weisen eine stabile Mietpreisentwicklung auf, bei den anderen erhöht sich der Druck und es kommt bei Nachbesetzungen von leer werdenden Shop-Flächen oftmals zu Preisnachlässen.

Zum Halbjahr 2018 lagen die Mieten in Shopping Centern in Wien, abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen 8 Euro und 120 Euro/ m²/Monat. Die Spitzenrendite im Shopping-Center-Bereich befindet sich mit rund 4 Prozent nach wie vor auf einem historischen Tiefstand. Einer weiterhin hohen Nachfrage nach Handelsimmobilien steht ein nicht größer gewordenes, begrenztes Angebot an großvolumigen Top-Objekten gegenüber. Im Ergebnis hält der Druck auf die Renditen – vor dem Hintergrund des vorherrschenden Niedrigzinsumfeldes – unverändert an und ein weiteres leichtes Nachgeben kann nicht ausgeschlossen werden.

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