Im Kampf gegen das Ladensterben

bulwiengesa erstellte kürzlich gemeinsam mit den Developern ehret + klein, Hamburg Team und Interboden sowie der deutschen Bundesstiftung Baukultur eine Studie zur Problematik der Erdgeschoße in Stadtquartieren. Die Studie ist auf den österreichischen Markt gut umlegbar. Ziel war es, Handlungsansätze für Entwickler, Stadtplaner und Investoren zu schaffen und eine Symbiose von Immobilienwirtschaft und Stadtplanung zu erreichen. Denn aktive Erdgeschoßzonen sind für Vielfalt und Qualität in den Quartieren notwendig und damit im öffentlichen Interesse. Es ist eine Anregung, Erdgeschoße – quasi als Erdgeschoße 4.0 – neu zu denken und zu konzipieren.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von bulwiengesa und Initiator der Studie, erläutert: „Bereits vor der Corona-Krise haben Entwicklungen wie Verschiebungen im stationären Einzelhandel, die stärkere Bedeutung von Gastronomie oder enorm steigende Grundstücks- und Baukosten dazu geführt, dass sich Erdgeschoßlagen verändert haben. Gemeinsame Maßnahmen von Privatwirtschaft und öffentlicher Verwaltung, um diese Lagen zu gestalten, sind unabdingbar.“

Projektkalkulation immer schwieriger

Mehrere Faktoren führen zu dem wachsenden „Erdgeschoßproblem“. In großen wie kleinen Städten fallen zunehmend Erdgeschoße auf, die nicht mehr vermietet werden können. Diese beeinträchtigen entweder als blinde Flecken oder aber durch einfache Nutzungen wie Spielhallen, Wettbüros oder Kioske den Gesamteindruck eines Quartiers. Gleichzeitig entstehen Schieflagen bei der immobilienwirtschaftlichen Kalkulation. Ursache bilden Faktoren wie der Rückgang der inhabergeführten Läden, der - wie schon erwähnt – zunehmender Onlinehandel oder die alternde Gesellschaft mit ihren spezifischeren Bedürfnissen. Die Projektentwickler werden dadurch vor größere Probleme bei der Umsetzung gestellt, beispielsweise bei der Mietersuche. Gleichzeitig steigt die Gefahr längerer Leerstandszeiten sowohl zu Beginn als auch im weiteren Verlauf der Nutzungsphase.

„Die Ausgangslage einer Projektkalkulation entspricht nur selten den tatsächlichen Gegebenheiten bei Fertigstellung. Viele Entwicklungen sind kaum zu prognostizieren. So steigen die Bau- und Grundstückskosten stärker als die Mieten im stationären Einzelhandel“, meint Schulten. Da diese Mieten nur selten marktfähig sind, muss das Erdgeschoß mittlerweile in vielen Fällen über die darüber angeordneten Nutzungen quersubventioniert werden. Schulten gibt zu bedenken: „Durch die Quersubventionierung steigen die Mieten in den darüber liegenden Büros und vor allem Wohnungen. Gerade der Wohnungswirtschaft wird in der Folge oftmals Profitgier vorgeworfen. Diese Entwicklung ist politisch nicht unproblematisch.“

Empfehlung: Weniger Ketten, mehr lokale Akteure

Lebendige Erdgeschoßzonen benötigen entweder finanziellen Spielraum, etwa eben durch Quersubventionierung, oder ein besonderes Konzept, das hohe Mieterträge ermöglicht. Die in der Studie ausgearbeiteten Empfehlungen richten sich an Projektentwickler, Investoren und Stadtplaner. So wird Developern geraten, Quartiere im politischen und investiven Kontext gesamtheitlich zu betrachten und den Managementaufwand, insbesondere für die Erdgeschoßflächen, bereits in den Planungen zu berücksichtigen. Darüber hinaus sollten lokale Wirtschaftsakteure einbezogen werden, um die Akzeptanz eines Quartiers zu erhöhen und potenzielle Mieter zu akquirieren. Mieter aus dem lokalen Umfeld führen weit mehr als überregionale oder globale Einzelhandelsketten zu resilienteren Strukturen.

Investoren wissen, dass nicht jede Erdgeschoßfläche, die in der Erstvermietung einen Mieter gefunden hat, ein nachhaltiger Garant für Mieterträge und Qualität ist. Eine weitreichende Nutzungsflexibilität und Robustheit im Grundkonzept steigern den Anlageerfolg. Alternativen zum Einzelhandel – etwa Kultur, Büros und Kleingewerbe – spielen eine zentrale Rolle. Und weil Grundstückspreise, Immobilienmarktzyklen und Quartiersveränderungen starken Einfluss auf die langfristige Wertstabilität haben, sollten klare Strategien obligatorisch sein, wie welchen Risikofaktoren bei welchen Kosten begegnet werden kann. Erdgeschoßmanagement spielt eine zentrale Rolle. Fazit: Lebendige und stärker durchmischte Quartiere sind mögilch, wenn sich alle Beteiligten anstrengen.