So baut Tirol – oder eben nicht
Bei einer Pressekonferenz am 19. März 2024 präsentierten der WKÖ-Fachverband und Exploreal in Innsbruck das Update der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Tirol“. Insgesamt analysierte man 391 Projekte mit rund 7.800 Wohneinheiten, die in den Jahren 2022 bis 2024 errichtet wurden. Für die Landeshauptstadt Innsbruck waren es 63 Projekte mit rund 2.000 Einheiten. Dazu Philipp Reisinger, Fachgruppenobmann der Tiroler Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Die Studie gibt wieder eine gute Übersicht über den Markt und die Zahlen zeigen eindeutig, dass der Bauboom vorüber ist.“
Was zeigen die Zahlen also? 2021 wurden etwa 3.100 Wohneinheiten gebaut, 2022 und 2023 jeweils rund 3.200. Jetzt geht die Neubauleistung drastisch zurück. Die Prognose besagt für heuer circa 2.600 Wohnungen. Das sind um 600 weniger als im Jahr davor. 2025 sollen es mit rund 2.150 noch einmal um 600 weniger sein. Besonders spürbar ist der Rückgang der Wohneinheiten beim Eigentum. Die Anzahl der fertiggestellten Eigentumswohnungen verringert sich heuer im Vergleich zu 2023 um 47 Prozent in Tirol und in Innsbruck um 75 Prozent.
Euro 479.000 für eine durchschnittliche Wohnung
Um einen Überblick zu bekommen, eruiert das „Gläserne Projekt“ den Durchschnitt aller Wohneinheiten. Es weist zwischen dem Bundesland und der Landeshauptstadt markante Unterschiede auf. Auch wenn in Tirol grundsätzlich Grund und Boden knapp sind, so zeigt sich dieses Problem in Innsbruck besonders. Das betrifft sowohl Größe des Projektes als auch die Quadratmeter pro Einheit und die Zimmerzahl. In Tirol zählt ein Bau im Schnitt zwanzig Wohnungen. Blickt man aber auf Innsbruck, so stellt sich die Situation ganz anders dar: 32 Wohneinheiten pro Projekt, was dem knappen Raum in der Landeshauptstadt geschuldet ist. Interessanterweise waren es im letzten Update noch 36 Einheiten. „Diese Reduzierung der Wohnungen in einem Neubauprojekt ist darauf zurückzuführen, dass mehr Zimmer pro Wohnung errichtet werden“, erläuterte Reisinger. Und weiter: „In Innsbruck steigt der Anteil der Drei- und Vier-/Mehr-Zimmer-Wohnungen sogar um Sechs-Prozent-Punkte zulasten der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen.“ Damit erhöht sich die Wohnnutzfläche von 52,6 auf 57,7 Quadratmeter. Diese Veränderung ist allerdings eine Spezialität der Landeshauptstadt, denn in Tirol tat sich diesbezüglich kaum etwas. Die Wohnnutzfläche beträgt 71,8 Quadratmeter und ist defacto gleichgeblieben, bei den Wohneinheiten sind es wie erwähnt zwanzig, während es in der letzten Studie noch 19 waren.
Zur Preisfrage: Laut der Studie kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Tirol Euro 479.000 und damit um zwei Prozent mehr als im Vorjahr. Wien ist zwar mit Euro 426.000 günstiger, dafür sind es aber mit 62 Quadratmeter um fast zehn Quadratmeter weniger Wohnfläche.
Großzügige Sanierungsförderungen
Abseits der Pressekonferenz sprach Reisinger über den Status der Sanierung des Tiroler Wohnimmobilienbestands: „Dieser gestaltet sich durchaus unterschiedlich. Eher sind es Besitzer von Einfamilienhäusern, die unter Verwendung von Fördermitteln Maßnahmen wie Dämmung und Photovoltaik setzen. Außerhalb des Neubaus ist, besonders bei Wohngemeinschaften, die Willensbildung zu engagierten, zukunftsorientierten Maßnahmen noch sehr verhalten. Offensichtlich wartet man vielerorts ab, ob nicht noch größere Fördertöpfe geöffnet werden.“ Das, obwohl die Tiroler Wohnbauförderung bereits vor dem im Dezember 2023 beschlossenen Heizungsumrüstungs-Zweckzuschussgesetz (HeUZG) im Rahmen der Altbausanierung thermische Sanierungen kräftig unterstützte. Weiters gibt es einen Ökobonus-Zuschuss bei mehreren Sanierungsarten. Es handelt sich um durchaus attraktive Angebote, die zusätzlich zur Bundesförderung greifen.
Punkto Fernwärmeausbau liegen laut dem Fachgruppenobmann wenig erhellende Daten vor. „Es gibt – den Informationen des Landes zufolge – rund hundert Fernwärmeanbieter im Bundesland. Die größeren Städte verfügen meist über derartiges ökologisch sinnvolles Angebot. Allerdings müssen wir hier die spezielle topologische Situation Tirols berücksichtigen: wenig dicht besiedelte urbane Räume, vielfach lange Talschaften mit zersiedelter Bebauung, bis in weitläufige Hochlagen hinauf. Das setzt dem flächendeckenden von Fernwärmeangeboten beim besten Willen technische und ökonomische Grenzen“, so Reisinger abschließend.
