Wo die Einfamilienhäuser stehen
Noch vor Jahresfrist ist beim Oberösterreichischen Raumordnungsgesetz (ROG) eine Novelle beschlossen worden. Für das Burgenländische Raumplanungsgesetz liegt ein Landtagsbeschluss vor, der auch hier Neuerungen bringt. Gemein ist beiden Fällen der Schwerpunkt beim Flächenschutz. Nach jahrzehntelanger Baulandvermehrung ohne Bauzwang ist man nun bestrebt, sich der spekulativen Baulandhortung zu erwehren. Abgaben sollen es wieder richten und bewegt sich der Aufschlag im ersten Fall im Centbereich auf den Quadratmeter, so können es im anderen Fall auch Euros werden. Mit 2,5 Euro pro Quadratmeter müsste man zum Beispiel im Burgenland an jährlicher Abgabe rechnen, wenn der Bauplatz über 1.600 Quadratmeter hat. Ein Baulandpreis von hundert Euro wurde beispielhaft angenommen, wobei immer der 5-Jahres-Mittelwert in einem Gemeindegebiet die Grundlage ist. Betroffen sind Widmungen, die fünf Jahre oder mehr zurück liegen. Ausnahmen können zur Anwendung kommen, wie zum Beispiel beim Neueinkauf von Grundstücken. Neues Bauland andererseits wird im Burgenland in aller Regel zukünftig eher nur mehr befristet ausgewiesen werden. Oberösterreichs neues ROG (2021) andererseits verpflichtet Gemeinden fortan sogar absolute Siedlungsgrenzen zu definieren. Es wird also auf Zonen ankommen, über die nicht hinaus gebaut werden darf.
Beim Bauland im Bundesland Salzburg droht dafür im Fall von Bausäumigkeit gar Widmungsverfall. Neu ausgewiesenes Bauland sollte daher binnen maximal zehn Jahren bebaut werden. Hier gibt der Bauwerber gleichzeitig mit dem Ansuchen auf Umwidmung eine verbindliche Nutzungserklärung ab. „Der Gesetzgeber erhofft sich damit mittelfristig ein Ende der Baulandspekulation“, beschreibt Franz Dollinger vom Land Salzburg die Intention.
Zu schaffender Wohnraum
In Tirol, wo Baulandreserven auszugehen drohen, ist der mediale Druck wachsend, ebenfalls vom Instrument des Widmungsverfalles Gebrauch zu machen. Laut einer aktuellen Umfrage der Tiroler Tageszeitung (TT) ist leistbares Wohnen für zwei Drittel der Bevölkerung das mit Abstand wichtigste politische Thema. Zuletzt haben Vertreter des sozialen Wohnbaues in der TT gegen Baulandhortung gewettert. Wer binnen zehn Jahren nicht baut, solle den Grund jeweils zur Hälfte zu „sozial verträglichen Preisen“ an gemeinnützige Bauträger beziehungsweise für gefördertes Wohnen abtreten. Vorerst wurde mit einer Anhebung der angemessenen Bau- und Grundkosten für förderbare Projekte reagiert und die Fördersumme wurde außerdem auf die Dichte abgestellt.
In Wien ist die Sonderwidmungskategorie geförderter Wohnbau ja zuletzt bei ähnlicher Motivlage aus sozialen Überlegungen nachgeschärft worden, wobei da noch die Übergangsphase läuft. „Für die Zukunft wird es interessant, wie sich die neuen Raumordnungsgesetze auswirken“, meint Johannes Wild, der WKNÖ-Fachgruppenobmann bei einer Pressekonferenz zu Bauprojekten in Ostösterreich. Für Niederösterreich stünden aktuell auch Beschränkungen für Bauland-Neuausweisungen von Flächen mit maximal 10.000 Quadratmeter pro Gemeinde zur Diskussion. Bedenken bezüglich gedämpfter Bauleistungen seitens der Wohnbauträger werden daher bei der WKO laut.
Für Wien spricht man sich beim Wohnbauunternehmen Buwog dafür aus, die Zweidrittel-Regelung zugunsten des geförderten Wohnbaues auf neuen Bauplätzen lieber nicht auszureizen. Um die Wohnungspreise in der Bundeshauptstadt trotz allem im Zaum zu halten, setzt man sich für Baulandmobilisierung, beziehungsweise für die Veräußerung der gemeindeigenen Grundreserven ein. „Es braucht eine umsichtige Bodenpolitik und die Abgabe der Grundstücke an Bauträger mit Bauintention kann sicher stellen, dass hier nicht spekuliert wird“, meint Geschäftsführer Andreas Holler. Im Sinne des Projektdurchlaufes wird auf eine Grundstücksbevorratung im Fünfjahreszyklus verwiesen. Aus jenem Gesichtspunkt wären aus Bauträgersicht auch „befristete Widmungen“ für derartige Zeitspannen nicht unangebracht. Wenn die innerstädtischen Lagen nicht mehr günstig genug seien, müsse man ansonsten entsprechend der wirtschaftlichen Realitäten folgend eben in Randlage entwickeln.
Verwaltungen im Zwiespalt
Den Siedlungsdruck außerhalb der Städte nicht in deplazierten Einfamilienhaussiedlungen münden zu lassen, scheint indes auch nicht ganz einfach. Der steirische Landesrat Johann Seitinger hat in Personalunion das Bauen wie auch die Nachhaltigkeitsthemen zu bearbeiten und er versucht sich redlich aber doch zwigespalten beidem zu stellen: „Wir verbauen in Österreich pro Tag 22 Hektar Fläche und hier darf schon nachgedacht werden.“ Angesprochen, ob angesichts dessen die private Wohnbauförderung nicht deplatziert ist, winkte er zuletzt ab: „Die Errichtung von Eigenheimen zu fördern, ist für die private Initiative zur Wohnraumschaffung von wesentlicher Bedeutung.“ Flächenwidmung ist hierzulande etwas das ortsweise im Gemeinderat abgehandelt wird. Die vorgesehene Aufsicht dessen seitens der Landesabteilungen scheint nicht zu greifen. Die Häufigkeit der Änderungen bei Flächenwidmungen und Bebauungsplänen weist jedenfalls darauf hin.
Die Widmungstätigkeit hat sich zum Beispiel in der Steiermark laut Raumordnungsbericht in den letzten dreißig Jahren ungefähr verzehnfacht. Auf die Praxis angesprochen äußert sich Sabine Christian, Leiterin der Baudirektorin im steirischen Kapfenberg kritisch: „Auf Ebene der Gemeinden und Städte steht bei politischen Entscheidungen immer noch der kurzfristige Gedanke im Vordergrund nur ja niemandem etwas wegzunehmen.“ Probiert hätte man in der Gemeinde viel, etwa mit der Erhöhungen der Dichte im Flächenwidmungsplan für Lagen mit guter Infrastruktur. Letztlich sei man aber den Individualinteressen ausgeliefert. Stärkere Verordnungen von Länderseite fordert daher jene Stimme aus der Stadtverwaltung.
Motivlage beim Boden
Bei der Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen legt man indes Wert auf die Feststellung, dass ein Bevölkerungswachstum als Begründung für die ausufernden Zustände nicht herhalten könne. Der Anstieg im Bodenverbrauch stünde dazu nämlich in keiner Relation. Österreich gilt dabei klar als „Europameister“, der über die mangelnde Bodensicherung landwirtschaftliche Grundlagen aufs Spiel setzt. Letzteres reklamiert in letzter Zeit immer wieder auch Kurt Weinberger, Vorstandsvorsitzender der Österreichischen Hagelversicherung (ÖHV): „Wenn sich nichts ändert, wird es in zweihundert Jahren innerhalb Österreichs Grenzen keinen landwirtschaftlich verwertbarer Boden mehr geben.“ Bei den Widmungen gäbe es „zu viel Weitsicht“. Dass Bauland keineswegs beliebig vermehrbar ist, zeigt ein kurzer Seitenblick auf die heimische Geographie. Lediglich 36 Prozent der Staatsfläche gelten als Dauersiedlungsraum und zwar inklusive aller agrarisch genutzter Flächen.
In Tirol sind das überhaupt nur zwölf Prozent. „Der stetige Flächenverbrauch durch Verkehrsanlagen, Industrie, Gewerbe und Siedlungen, der langfristig nicht nachhaltig ist, entzieht dauerhaft Boden“, beklagt der letzte Kontrollbericht des Umweltbundesamtes. Laut jenem harrt mehr als ein Viertel des bereits gewidmeten Baulandes der Bebauung. Obwohl zentral und gut erschlossen, bliebe es zu oft trotzdem ungenutzt. Wohnbauland würde mittlerweile zwar weniger schnell zunehmen aber Betriebsflächen umso mehr. Die Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) ist eine bundesweite Koordinierungsstelle. Bei ihr ist das Problem ein bekanntes und man empfielt den Ländern Maßnahmen wie die eingangs beschriebenen. Verträge mit Vorkaufsrechten bei Nichtbebauung sollen Gemeinden bei Neuwidmungen in stärkere Positionen versetzen. Rückwidmungen könnten mit konkretem Baubedarf legitimiert werden und eine kompakte Siedlungsform sei über bestehende Dichte sehr gut definierbar.
Flächen besser nutzen
Die neuen normativen Grundlagen der Raumordnung münden jedenfalls im Trend zum Bauen in bereits entwickelten Lagen. Im Bestand mit 40.000 Hektar an ungenutzten Gewerbeflächen sieht Kurt Weinberger von der ÖHV Potenziale: „Schaffen wir ein Anreizsystem um diese Häuser und Industriehallen wieder in wirtschaftliche Nutzung zu bringen!“ Sandra Bauernfeind, vom größten heimischen Immobilien-Serviceanbieter EHL hat diese Option auch bereits im Fokus: “Es braucht hier neue Wohnlagen, nicht nur Greenfields sondern auch Brownfields“. Wo die einzelnen Bauplätze Stärken oder Schwächen aufweisen, ist heutzutage digital schon gut abbildbar. Ein Tool namens Lageguru zeigt zum Beispiel auf Knopfdruck, ob Potenziale für eine Wohnumgebung vorhanden sind. Ob beispielsweise die öffentliche Verkehrserschließung ausreichend ist oder der Individualverkehr am Standort priorisiert wird, visualisiert eine Auswertung. Gängige Standortfaktoren werden über Lagescoring standortgenau gegeneinenader abwägbar.
