Wenn der Schwarm die Immobilie mitfinanziert
Ein Schwarm beschreibt in der Regel eine größere Anzahl sich ungeordnet, durcheinanderwimmelnd, zusammen fortbewegender gleichartiger Tiere oder Menschen. Tiere bilden einen Schwarm zumeist im Wasser oder in der Luft, Menschen an Land und neuerdings im Internet. Fünf Jahre ist es her, als der damalige Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner sein Faible für Schwärme im Wirtschaftsleben entdeckte und das seit September 2015 in Kraft getretene und mittlerweile im August 2018 novellierte Alternativfinanzierungsgesetz initiierte. Sein damaliges Ziel: Crowdfunding sollte sich als Ergänzung zur klassischen Kreditfinanzierung etablieren und den Unternehmergeist im Land stärken.
Während Mitterlehner also tatkräftig von der Initiativkraft der Masse schwärmte, bildete sich darauffolgend eine veritable Verunsicherung in Begrifflichkeit des Gegenständlichen. „Crowdinvestment ist ein Teil des Überbegriffs Crowdfunding“, weiß Wolfgang Deutschmann, Gründer und CEO von Home Rocket. Die vor fünf Jahren gegründete Plattform mit Sitz in Graz hat sich der Finanzierung von professionellen Immobilienprojekten mittels Schwarmfinanzierung verschrieben. „Wir verstehen uns als Crowdinvesting-Branche und statten Bauträger mit entsprechendem Eigenkapital oder eigenkapitalähnlichem Kapital aus“, ergänzt Andreas Zederbauer, Geschäftsführer der Immo-Crowd-Plattform Dagobertinvest. Zur Begriffsklärung: Crowdinvesting liegt also dann vor, wenn über eine Plattform Kapital für Dritte für kommerzielle Zwecke aufgebracht wird und mit dem Investor ein monetärer Rückfluss vereinbart wird. Eben das machen die beiden Herren seit Jahren.
Strenges Risikomanagement
„In den letzten fünf Jahren ist Crowdinvesting ein großes Thema geworden“, so Zederbauer. Satte 152 Projekte (Stand Ende September 2020), ausschließlich Wohnimmobilien, statteten er und sein Team mit zusätzlichem Kapital aus. In Summe mobilisierte die Crowd somit rund 57 Millionen Euro an Zusatzkapital. „Wir vermitteln Kapital ausschließlich an Immobilienentwickler und gewerbliche Bauträger“, verrät der Dagoberinvest-Chef. Das liegt hauptsächlich am strengen Risikomanagement des Unternehmens. Für Privatpersonen mit Immobilienentwicklungsambitionen hat man bei Dagobertinvest wenig übrig. „Manchmal rufen bei uns auch Leute an, die am Grundstück der Oma ein Immobilienprojekt entwickeln wollen.“ Da gibt es von Andreas Zederbauer allerdings klare Absagen. Weil: „Es ist ja keine banale Sache, ein Immobilienprojekt zu entwickeln.“
Aber auch bei gewerblichen Bauträger und Entwicklern schauen die Risikomanager von Dagobertinvest durchwegs genauer hin. Bevor es ein Projekt letztendlich auf die Crowplattform schafft, werden zahlreiche Daten erhoben. Genauestens geprüft wird die Bonität des Unternehmens, der Trackrecord, die Projektkalkulation, die Cashflow-Rechnung und allerhand rechtliche Aspekte.
Selbstverständlich herrscht auch bei Home Rocket ein strenges Risikomanagement. Wolfgang Deutschmann betont: „Wir sind die einzige Plattform, die jedes Projekt von einem unabhängigen Sachverständigen anhand einer strikten Checkliste auf Plausibilität prüfen lässt.“ Dem Schwarm rät er nichtsdestotrotz zur Streuung. Ein Anleger, der 10.000 Euro binden will, solle diesen Betrag in 500-Euro-Posten stückeln. „Dann investiert er über ein paar Wochen in jeweils ein Projekt, bis die Summe schön verteilt ist. So fährt er langfristig am besten“, meint der Gründer und CEO von Home Rocket.
Aber warum setzen Entwickler und Bauträger auf Crowdinvestment? „Bei Bauträgern, die wir finanzieren, ist das ein unabdingbarer Bestandteil der gesamten Finanzierungsstruktur. Banken finanzieren ein Immobilienprojekt in Form von Krediten oftmals nur bis zu 80 Prozent und das Eigenkapital eines Unternehmens ist vielfach bereits in anderen Projekten gebunden“, so Zederbauer. Die Suche nach Mezzaninkapital ist damit unerlässlich. Wurde das fehlende Eigenkapital früher durch Familienstiftungen, Family Offices oder etwa private Kapitalgeber aufgestockt, so wenden sich zahlreiche Bauträger nun an den Schwarm.
Bauträger als „Wiederholungstäter“
Der nimmt das Angebot offensichtlich gerne an. Durchschnittlich 1.300 Euro investieren fast ausschließlich Privatanleger in die Projekte der Immo-Crowd-Plattform Dagobertinvest. „Ich habe auch Anleger dabei, die 30, 50 oder 70 Projekte gezeichnet haben“, so Zederbauer. Kein Wunder: Mit einer durchschnittlichen Verzinsung von sieben Prozent pro Jahr ist die Risikokapitalrendite für private Investoren deutlich lukrativer als das viel zitierte Bankkonto. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit bei den zeichenbaren Projekten auf der Plattform liegt derzeit bei rund 20 Monaten.
Aber mit welchen Kosten für das geborgte Kapital muss letztendlich der Bauträger rechnen? „Es gibt einen Preis für Mezzaninkapital in der Immobilienprojektentwicklung. Bei anderen Mezzaninkapitalgebern landest du so bei 13 bis 14 Prozent. Der Bauträger zahlt ja nicht nur die Zinsen für die Anleger. Er bezahlt auch die Plattform. Ungefähr in dem Bereich, also zwischen 12 und 14 Prozent, landet er dann auch im Crowdinvesting. Das hat sich so eingespielt“, so Zederbauer. Dazu Wolfgang Deutschmann: „Wir leben von dem Transaktionsvolumen, das über unsere Plattform rollt. Einerseits sind wir provisionsbeteiligt, anderseits erhalten wir darüber hinaus eine jährliche Fee von unseren Auftraggebern.“ Die Höhe der Provision sei bei einem 200.000-Euro-Projekt anteilig höher als bei einem Millionen-Euro-Projekt. Einen Prozentsatz wollte der Home-Rocket-Gründer nicht nennen. Die Fee decke wiederum den Aufwand dafür ab, dass sich Home Rocket während der Laufzeit um die Belange der Crowd kümmert. Dass sich das durchaus rechnet, erkennt er an den „Wiederholungstätern“. Zederbauer: „Wenn ein Bauträger, das einmal gemacht hat, macht er es beim nächsten Projekt wieder. Wir haben einen Bauträger, der bereits zwölf Projekte mit uns finanzierte.“ Rund 60 Entwickler und Bauträger, hauptsächlich kleinere und mittlere Unternehmen, mit einem durchschnittlichen Projektvolumen von fünf Millionen Euro zählt Dagobertinvest aktuell zu seinen Kunden. Die Nachfrage schätzt Zederbauer als stetig steigend ein.
Kundige Anleger
Aber wie sieht mit der Risikoabsicherung der privaten Investoren aus? „Rechtlich gesehen ist die natürlich schwach. Das sind nachrangige Darlehen mit qualifizierten Rangrücktritt, was für Bauträger aber durchaus positiv und der Grund ist, warum man auch etwas mehr Geld bezahlt. Rechtlich gesehen muss der Bauträger das Darlehen nicht zurückzahlen, wenn er es zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zahlen kann. Die Fälligkeit eines nachrangigen Darlehens löst keine Insolvenz aus. Das ist im Grunde genommen gut für alle Beteiligten“, sagt Andreas Zederbauer. Dass der Risikokapitalgeber rechtlich auch kein Eigentum an der Immobilie begründet, schreckt den Schwarm auch nicht ab. „Unsere Anleger haben schon verstanden, was sie machen“, so Zederbauer.
Reinhold Mitterlehners Faible für Schwarmfinanzierung hat sich letztendlich ausgezahlt, zumindest für die Immobilienbranche. Die positive Entwicklung der Schwarmfinanzierung wird hierzulande nämlich hauptsächlich von Immobilienprojekten getragen.
