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Gerade bei Übertragungen im Familienverband gibt es Gestaltungsspielräume und sollte zur optimalen Umsetzung entsprechender Rat eingeholt werden.

Vorweggenommene Erbfolge

10.02.2021

Bei vorweggenommenen Erbfolgeregelungen von Liegenschaften inklusive Ausgleichszahlungen kann Immobilienertragsteuer anfallen, wissen die Experten von TPA.

Entsprechend judizierte das BFG (BFG RV/2100647/2018) am 6.5.2020 folgenden Sachverhalt: 2016 übertrugen Eltern eine im Jahr 1978 erworbene Liegenschaft samt Einfamilienhaus an eine Tochter. Im Gegenzug leistete die Tochter Ausgleichszahlungen in der Höhe von je ¼ des Verkehrswertes der Liegenschaft an ihre drei Geschwister. Die Tochter räumte den Eltern ein Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrecht am Garten ein. Das Haus wurde von den Eltern als Bauherren errichtet.

Immobilienertragsteuer für den (potentiellen) Erblasser?

Wird ein Grundstück im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolgeregelung auf einen (künftigen) Erben übertragen und ist dieser im Gegenzug dazu verpflichtet, Ausgleichszahlungen aus der eigenen Vermögenssphäre an Dritte zu leisten, ist darin ein Leistungsaustausch zwischen dem potentiellen Erblasser und dem Übernehmer des Grundstückes zu sehen (RZ 6625 Est RL). Die Übernahme der Ausgleichszahlung gilt dabei als Gegenleistung an den Übergeber, auch wenn der Zahlungsweg verkürzt wird und der Betrag einer anderen Person zufließt.

Es stellt sich daher die Frage, ob die Übertragung entsprechend der Einheitstheorie insgesamt entweder als Schenkung oder als Veräußerung zu qualifizieren ist. Eine „Teilentgeltlichkeit“ für einen solcherart gemischten Vorgang (Übertragung der Liegenschaft unter Übernahme von Ausgleichszahlungen oder Verbindlichkeiten) wie in der Grunderwerbsteuer gibt es im Ertragsteuerrecht nicht. Da das Vorliegen des Bereicherungswillen (subjektive Element) zwischen nahen Angehörigen vermutet wird, bleibt die Überprüfung der Höhe der Zahlung in Relation zum gemeinen Wert des übertragenen Grundstückes im Zeitpunkt der Vereinbarung (objektives Element, Wertverhältnis).

Die Abgrenzung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften wird in Anlehnung an die für die Rentenbesteuerung maßgebende Vorschrift des § 20 Abs 1 Z 4 EStG getroffen. Beträgt die Ausgleichszahlung mindestens 50% des gemeinen Wertes, liegt eine Veräußerung vor.

Im vorliegenden Fall wurde die Ausgleichszahlung aus der Vermögenssphäre des Übernehmers geleistet und überschritt in Summe die o.a. Grenze von 50%. Die Übertragung wurde daher als entgeltliche Grundstückveräußerung iSd § 30 EStG qualifiziert.

Die Eltern erwarben die Liegenschaft 1978. Die Immobilie war daher als Altfall im Sinn des § 30 EStG zu qualifizieren, da sie vor dem 31.3.2012 und somit vor Inkrafttreten des StabG 2012 nicht mehr steuerverfangen war. Die Hauptwohnsitzbefreiung konnte mangels Aufgabe desselben nicht in Anspruch genommen werden, die Anwendung der Herstellerbefreiung für das Haus wurde anerkannt Der dem anteiligen Verkehrswert des Grund und Bodens zuzuordnende Veräußerungserlös wurde daher im Ergebnis einer Besteuerung von 4,2% unterworfen.[1]

Da der Vorgang nach der Einheitstheorie als insgesamt entgeltlich zu qualifizieren war, gilt dies auch für den Grundstücksanteil der Tochter. Das Grundstück wird insgesamt zum Neufall, bei anschließender Veräußerung wären die nach § 30 Abs 3 EStG zu ermittelnden Einkünfte der ImmoESt von 30% zu unterwerfen.

Conclusio:

Gerade bei Übertragungen im Familienverband gibt es Gestaltungsspielräume und sollte zur optimalen Umsetzung entsprechender Rat eingeholt werden. Mit der Qualifizierung als entgeltlicher Erwerb wird nicht nur ImmoEst ausgelöst, sondern damit verbunden uU ein (günstig) pauschal besteuerter Altfall zu einem Neufall gemäß § 30 EStG mit den entsprechenden Konsequenzen bei einem späteren Verkauf. Neben ertragsteuerlichen sind auch grunderwerbsteuerliche Konsequenzen der Umsetzung zu bedenken.

 
[1] Der gegenständliche Fall wurde zur Revision an den VwGH zugelassen und ist aktuell unter Ro 2020/15/0015 noch anhängig.

 

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