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Verbandsklage – Mustermietverträge

07.07.2017

Das Konsumentenschutzgesetz regelt, dass, wer im geschäftlichen Verkehr in Mustermiet­verträgen Bedingungen empfiehlt, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten ­Sitten verstoßen, gem. § 28 KSchG auf Unterlassung geklagt werden kann.

Mag. Rudolf North ist Geschäftsführer der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.

 

Die Bundesarbeiterkammer (BAK) hat mit Schreiben vom 13. 01. 2017 eine Abmahnung gemäß § 28ff KSchG der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögens­treuhänder (FG Wien) vorgenommen und in dieser Abmahnung sieben Klauseln des unverbindlichen Muster-Mietvertragsformulars für Wohnungen, bei welchen der angemessene Mietzins iSd § 16 Abs. 1 MRG anwendbar ist, beanstandet. Nach Auffassung der BAK verstoßen diese sieben Klauseln gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten und begründen deshalb einen gerichtlich durchsetzbaren Unterlassungsanspruch. U. a. wurde die Klausel § 3 Punkt 2 des Mietvertragsmusters, welche die Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses regelt, beanstandet, da lt. BKA ein Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vorliege. Zur Vermeidung eines solchen Gerichtsverfahrens wurde die FG Wien ersucht, eine – durch eine Konventionalstrafvereinbarung gesicherte – Unterlassungserklärung abzugeben. Andernfalls sich die BAK gezwungen sehe, ohne jede weitere Verständigung die Verbandsklage einzubringen. Vorsorglich hat die BAK da­rauf hingewiesen, dass aus der Tatsache, dass andere verwendete oder empfohlene Klauseln nicht von der BAK beanstandet werden, nicht geschlossen werden kann, dass diese Klauseln von der BAK für zulässig gehalten werden. 

Die FG Wien als eine Körperschaft ­öffentlichen Rechts, welche keinerlei wirtschaftliche Eigeninteressen verfolgt, legt in der Wahrnehmung ihrer gesetzlichen Aufgaben allerdings größten Wert auf Fachkunde und gewissenhafte sowie sachorientierte Problem- und Konflikt­lösung. Sie hat deshalb unverzüglich bei mehreren ausgewiesenen Experten des Wohnrechtes Nachfragen vorgenommen und Expertisen eingeholt und auf breiter Basis mit Universitätsprofessoren, Rechtsanwälten, Hausverwaltern und Immobiliensachverständigen die Beanstandungen der BAK diskutiert. So hat beispielsweise über Auftrag der FG Wien Univ. Prof. Dr. Andreas ­Vonkilch, ein ausgewiesener Experte des Miet- und Wohnrechts, eine rechtsgutachterliche Stellungnahme, ein Rechtsgutachten, verfasst. Dort, wo die Expertenmeinungen und das Gutachten von Univ. Prof. Dr. Andreas Vonkilch das Ergebnis brachten, dass der Abmahnung durch die klagende Partei ein gewisses zumindest rechtlich nachvollziehbares Substrat innewohnt, wurde zur Vermeidung einer rechtlichen Auseinandersetzung eine Unterlassungserklärung samt Besicherung durch eine Konventionalstrafvereinbarung abgegeben. 

Die FG Wien und ihr Beklagtenvertreter haben weiters mit der BAK das außergerichtliche partnerschaftliche Gespräch gesucht. Herrn Mag. Walter Rosifka und dem Klagevertreter sollte in einem konstruktiven Gespräch dargelegt werden, dass bei Klauseln, welche auch nur theoretisch beanstandbar sind, Unterlassungs- und Verpflichtungserklärungen abgegeben werden, andere darüber hinausgehende Klauseln – die nunmehr streitgegenständlichen Klauseln – allerdings weder zu beanstanden sind, noch deren Entfall in einem wohlverstandenen Konsumenteninteresse liegen können. Ein konstruktives Gespräch war allerdings mit der klagenden Partei nicht möglich. Die klagende Partei war für keinerlei Argumente zugänglich und hat sich rein destruktiv verhalten. 

Am 29. März 2017 hat die FG gegenüber der BAK im Umfang von sachgerechten Verbesserungsvorschlägen eine Unterlassungserklärung mit Konventionalstrafvereinbarung fristgerecht abgegeben. Zeitgleich erfolgt eine Anpassung des gegenständlichen Mustermietvertrags, der den Mitgliedern via Fachverband zur Verfügung gestellt wurde. 

Trotz der erfolgten Unterlassungserklärung und Anpassungen ging am 26. Mai 2017 die gegenständliche Klage der BAK bei der FG Wien ein, welche am 23. Juni 2017 in offener Frist beantwortet wurde. Das Vorbringen der BAK wurde zur Gänze bestritten, soweit es in der Klagebantwortung nicht ausdrücklich außer Streit gestellt wurde. 

Die FG Wien wird Sie auch weiterhin am Laufenden halten und vom Schauplatz Gericht berichten.

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