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Trinkwasserqualität als Teilaspekt eines Gebäudes

09.04.2020

Die Trinkwasserqualität innerhalb des Gebäudes bestimmt zunehmend die Qualität und den Wert einer Immobilie. Eine nicht ordnungsgemäß gewartete Trinkwasseranlage kann rasch die Gesundheit der Bewohner gefährden und entsprechende Rechtsfolgen nach sich ziehen.

 

Liegenschaftseigentümer hatten schon bisher für den „rechtssicheren Betrieb“ zu sorgen – es dürfen keine Gefahren für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum von ihrer Liegenschaft ausgehen. Neben vielen anderen Normen beeinflusst unmittelbar der rechtliche und örtliche Geltungsbereich der Trinkwasserverordnung (TWV) den Handlungsbedarf des Liegenschaftseigentümers bzw. des Verwalters.

Die Trinkwasserverordnung (TWV; BGBl II 304/2001 idF BGBl II 362/2017) normiert verschiedene Kontroll- und Informationspflichten für den Betreiber einer Wasserversorgungsanlage. Insbesondere verpflichtet § 5 TWV den Betreiber einer Wasserversorgungsanlage zur regelmäßigen Durchführung näher vorgegebener Untersuchungen und Begutachtungen. Diese können auch als Eigenkontrolle verstanden werden.  Der Begriff des Betreibers einer Wasserversorgungsanlage ist aber weder in der Trinkwasserverordnung noch im Lebensmittelsicherheits- und Verbraucherschutzgesetz (LMSVG), der gesetzlichen Grundlage der Trinkwasserverordnung, definiert. Insbesondere aufgrund der einschlägigen unionsrechtlichen Vorgaben muss jedoch von einem weiten Begriffsverständnis ausgegangen werden. Die Trinkwasserrichtlinie (Richtlinie 98/83/EG des Rats idF Richtlinie 2015/1787) regelt nämlich ganz allgemein die notwendige Qualität von Wasser für den menschlichen Gebrauch ohne jegliche Bedachtnahme auf die konkrete Stufe der „Verteilungskette“. 

Ganz generell verpflichtet sie die Mitgliedstaaten dazu „alle erforderlichen Maßnahmen [zu ergreifen], um die Genusstauglichkeit und Reinheit des für den menschlichen Gebrauch bestimmten Wassers sicherzustellen“ (Art 4 Abs 1 Trinkwasserrichtlinie). Weiters legt die Richtlinie fest, dass die vorgegebenen Qualitätsstandards und Parameterwerte bei Wasser, das aus einem Verteilungsnetz stammt, „am Austritt aus denjenigen Zapfstellen auf Grundstücken oder in Gebäuden und Einrichtungen, die normalerweise der Entnahme von Wasser für den menschlichen Gebrauch dienen“, einzuhalten sind (Art 6 Abs 1 lit a Trinkwasserrichtlinie). Damit ist grundsätzlich klargestellt, dass die Qualität nicht nur bis zum Ende des Verteilungsnetzes, sondern bis zu jener Stelle sicherzustellen ist, an der das Wasser tatsächlich „für den menschlichen Gebrauch“ entnommen wird. Wenn aber die Verpflichtungen der Trinkwasserrichtlinie (und damit in weiterer Folge der diese „umsetzende“ Trinkwasserverordnung) unmittelbar bis zu den einzelnen „Entnahmestellen“ reichen, muss selbstverständlich als „Betreiber“ einer Wasserversorgungsanlage derjenige entsprechend verpflichtet sein, dem die jeweiligen Wasserleitungen bis zur Entnahmestelle zuzurechnen sind. 

Daher: Kaltes Wasser soll kalt bleiben und Warmwasser muss ausreichend heiß bei den Entnahmestellen ankommen. Wasser darf keine gesundheitsschädliche Belastung aufweisen, insbesondere kein Blei und keine Legionellen – die Qualität der Trinkwasserinstallation rückt nunmehr in den Fokus. Daher hat der Betreiber für „seine Wasserversorgungsanlage“ sämtliche gesetzlich bzw. normativ vorgeschriebenen Anlagenbeprobungen rechtzeitig und im ordnungsgemäßen Umfang (Legionellen, chemische und biologische Parameter) zu beauftragen und bei Mängeln Abhilfe zu schaffen. Ebenso sind Informationsschreiben an die Nutzer des Gebäudes und Vermerke im Mietvertrag zu verfassen, die über die Notwendigkeit des regelmäßigen Spülens der Anlage informieren. Insbesondere nach mehrtägiger Abwesenheit des Nutzers kann das Spülen der Armaturen Gefahrenpotenziale reduzieren. Bei Eigentümergemeinschaften sollte zusätzlich darauf hingewiesen werden, dass die Information seitens des einzelnen Wohnungseigentümers an die Mieter und Nutzer weitergegeben werden soll. Das schwarze Brett kann ebenso für die Informationsweitergabe genutzt werden, die Verwendung von Piktogrammen verringert Sprachbarrieren.

Verwalter und Eigentümer müssen sich auch vor Augen halten, dass in der heutigen Zeit vermehrt Menschen, deren Immunsystem z. B. durch Chemotherapie stark herabgesetzt ist, nur noch ambulant behandelt werden und am gesellschaftlichen Leben teilnehmen, ihrem Beruf oder ihrer Ausbildung weiter nachgehen. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich in Wohngebäuden, aber auch in Geschäftsbauten immunsupprimierte Menschen aufhalten, ist somit deutlich höher als noch vor ein paar Jahren. Für diese Personen kann der Kontakt mit kontaminiertem Wasser hohe gesundheitliche Risiken bergen bzw. sehr rasch tödlich enden. 

Im Neubau und in der Sanierung gibt es in der Zusammenarbeit für Bauträger, Hausverwalter, Betreiber und Nutzer im Bereich der Sanitärtechnik komplexe Aufgaben zu lösen: beginnend bei der Bedarfserhebung über die Leistungsbeschreibung, die ordnungsgemäße Baustellenführung und reinliche Lagerung und Verarbeitung des Installationsmaterials auf der Baustelle, die Inbetriebnahme und Einregulierung bis hin zum Betrieb und zur ständigen Überwachung und Dokumentation. Die Inbetriebnahme der Trinkwasseranlage muss unmittelbar vor der Besiedelung der Wohnungen stattfinden, oder es muss ersatzweise ein Spülplan erstellt und eingehalten werden. Andernfalls kann es passieren, dass völlig neu hergestellte oder renovierte Wohnungen mit bereits kontaminierten Leitungen übergeben werden.  Seit 2012 schafft die ÖNORM B 1300 im Hinblick auf regelmäßige Prüfroutinen inhaltliche und organisatorische Klarheit. „Verkehrssicherungspflichten“ und „Bauwerkehaftung“ erfordern die Sichtung des Konsenses, die regelmäßige fachmännische Kontrolle des Bauwerkes und die Beseitigung von Schäden und Gefahrenquellen. Die umfassende Aufgabenstellung des Verwalters und Gutachters liegt darin, mögliche Haftungen zu erkennen, zu minimieren und zu vermeiden – davon sind auch die auf der Liegenschaft befindlichen Trinkwasserinstallationen betroffen. 
Die ÖNORM B 5021 (Ausgabe: 2020-02-15) „Dezentrale Trinkwassererwärmungsanlagen – Mikrobiologische Anforderungen an die Wasserbeschaffenheit und deren Überwachung“ befindet sich derzeit in Begutachtung und wird neue Herausforderungen an den Gutachter bringen.

Während die Trinkwasserverordnung den gesetzlichen Rahmen schafft, unterstützt die ÖNORM B 1300 den Verwalter und Eigentümer bei der Organisation der Prüfpflichten – aber: Nur der richtige Auftrag an Gutachter, Labor und in der Folge an die Professionisten stellt den rechtssicheren Betrieb im Bereich der Trinkwasseranlage sicher. 

Text: Peter Wirth

Geschäftsführer der Bluewaters GmbH und Bluesave Consulting GmbH.

 

Was der Verwalter gemäß Trinkwasserverordnung beauftragen muss

ERSTE SCHRITTE

Befundung und Probenahme vor Ort
● Mängelanalyse der Installation
● Korrektur grober technischer Mängel
● Setzen der Probenahmeventile

Probenahme und Probentransport
● Nur durch akkreditierte Probenehmer

Laboranalyse
● Nur durch akkreditiertes Labor mittels akkreditiertem Verfahren

Untersuchungsbericht
● Auswertung von technischer und chemischer Befundung
● Durchführung der Risikobewertung

LAUFENDE BEPROBUNG

● Regelbeprobung in periodischen Intervallen
● Auffrischung der Risikobewertung
● Technische Regelinspektion der Trinkwasseranlage

FALLS NÖTIG

● Sanierung von Hygienemängeln
● Außerordentliche Beprobung der Sanierung

 

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