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Die hohen Errichtungs- und Grundstückskosten machen der Branche zu schaffen.

Teure Gebäude

06.07.2018

Die überdurchschnittlich gestiegenen Baukosten haben die heimische Immobilienbranche fest im Griff. Eine nachhaltige Entspannung ist nicht in Sicht.

Aktion erfordert Reaktion. Cyrus Asreahan, Leiter der Projektentwicklung Wien bei der C&P Immobilien AG, beobachtet die steigenden Baupreise schon seit knapp zwei Jahren, wobei diese seiner Wahrnehmung nach vor allem 2017 massiv anzogen. Seine Reaktion: „Wir versuchen bereits beim Ankauf der Liegenschaften darauf zu achten, dass der Bau in einem adäquaten Kostenrahmen realisiert werden kann.“ Zu diesem Zweck trachtet die C&P Immobilien AG bei der Planung, möglichst effizient zu sein und durch das rechtzeitige Einbinden der ausführenden Firmen eine Preisoptimierung zu schaffen, ohne dass die Qualität leidet. „Wir gehen nicht davon aus, dass die Baupreise wieder auf das Level von vor zwei, drei Jahren fallen. Jedoch wird das aktuell hohe Niveau, das aufgrund der großen Auftragslage entstanden ist, halten, eventuell sogar leicht nach unten gehen“, blickt Asreahan semi-optimistisch in die nahe Zukunft.

Die aktuelle Gegenwart besagt, dass laut dem Baukostenindex Mai 2018 der Statistik Austria die Preise für Wohnhaus- und Siedlungserrichtungen im Vergleich zum Vorjahresmonat um 3,1 Prozent kletterten. Verglichen mit dem Vormonat stiegen sie um 1,0 Prozent. Laut dieser offiziellen Zahlen bildeten die seit 1. Mai 2018 geltenden Kollektivvertragsabschlüsse einiger baurelevanter Branchen – beispielsweise Zimmer- und Malergewerbe – wichtige Komponenten der Kostenveränderungen. Im Vorjahresvergleich verteuerte sich außerdem der Großteil der Pegelstoffe (wie Baustahl und Baustahlgitter), sonstige chemische Produkte, Diesel und Treibstoffe. Verringert haben sich die Kosten nur für wenige Elemente, etwa für Betonrohre.

Wohnbau als Konjunkturstütze

Einer der Gründe für die Preissteigerung ist, dass sich die Nachfrage stimmt. Die ausführenden Firmen (siehe Kasten) dürfen sich über volle Auftragsbücher freuen. So wuchs die österreichische Bauproduktion 2017 im Vergleich zu 2016 um sechs Prozent auf 39,8 Milliarden Euro. 18,2 Milliarden Euro davon entfielen auf den Wohnbau, der somit eine Stütze der heimischen Konjunktur bleibt. Das besagt eine Marktanalyse von Kreutzer, Fischer & Partner und Branchenradar.com. 

So weit, so gut. Mit den hohen Baukosten kämpfen derweil nicht nur privatwirtschaftliche Player wie die bereits erwähnte C&P Immobilien AG, sondern auch die gemeinnützigen Marktteilnehmer. Karl Wurm, seines Zeichens Obmann des Dachverbands der Gemeinnützigen (GBV), beschreibt die Situation in der Bundeshauptstadt als dramatisch: „In Wien ‚stehen‘ baureife Projekte für mehr als 2000 Wohnungen, weil die zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegenen Baupreise im Finanzrahmen des geförderten Wohnbaus nicht mehr unterzukriegen sind.“ Zu den am meisten ins Geld gehenden Faktoren zählen die Knappheit an Bauland sowie die überzogenen bautechnischen Normen und Vorschriften. Bei detaillierter Betrachtung lasse sich klar erkennen, dass bei jenen Gewerken, die viel Technik in die Gebäude bringen – Heizung und Lüftung, Elektro- und Gasinstallationen etc. – die Preise besonders kräftig anzogen. Wenn man hier gegensteuern will, dann könne das gemäß Wurm nur über längst fällige Reformen zur Mobilisierung von Bauland und das Eindämmen der kostenintensiven Auflagen bei den bautechnischen und energetischen Standards geschehen. „Nicht jede geförderte Wohnung braucht das volle Programm und muss technisch und ausstattungsmäßig alles können“, appelliert der GBV-Obmann.

Novelle zur Wiener Bauordnung

Bei der Baukosten-Thematik ziehen die Gemeinnützigen und der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder an einem Strang. So tritt der Wiener Fachgruppenobmann Michael Pisecky unter anderem dafür ein, weniger Parkplätze errichten zu müssen. Von diesen schlage jeder mit 12.000 bis 18.000 Euro zu Buche, obwohl es in der Bundeshauptstadt bereits 10.000 ungenutzte gebe. Auch für das Abspecken der Feuersicherheitsbestimmungen macht sich der Fachgruppenobmann stark.

In der Bundeshauptstadt zeigt sich nun ein Silberstreif am Horizont. Denn der seit dem 6. April 2018 vorliegende Entwurf der Novelle zur Wiener Bauordnung soll – nebst weiteren Maßnahmen – Bauland mobilisieren und die Stellplatzverpflichtung aufweichen. Läuft alles nach Plan, wird die neue Wiener Bauordnung am 25. Oktober 2018 beschlossen und der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens erfolgt voraussichtlich zum Jahreswechsel (siehe OIZ 5/2018, Seite 26).

Als Auftraggeber einschätzbar sein

Die neue Bauordnung mag eine Erleichterung, aber keine Trendwende bringen. Für die heimischen Immobilienentwickler gilt es, das beste aus der Situation zu machen. Bloß wo ansetzen? Angesprochen auf die hohen Baukosten in der Alpenrepublik erklärt Ernst Gassner, Geschäftsführer der UBM Development Österreich GmbH: „Dieses Thema beschäftigt uns natürlich sehr und ist – neben den stark gestiegenen Grundstückspreisen – ein zentraler Aspekt. Durch eine möglichst effiziente Planung und exakte Leistungsbeschreibung erreichen wir eine weitgehend lückenlose Auftragsvergabe und damit Kostensicherheit. Vor allem bei größeren und komplexen Projekten zahlt es sich aus, die ausführenden Firmen bereits zu einem frühen Zeitpunkt an Bord zu holen, um Optimierungs- und Einsparpotenziale zu finden.“

Auch Walter Hammertinger, Geschäftsführer der IC Development GmbH, räumt ein, dass die Entwicklung der Baupreise in Kombination mit den gestiegenen Grundstückspreisen eine echte Herausforderung darstellen. Und weiter: „Da die Baufirmen eine gute Auslastung aufweisen, werden sich die Baukosten auch in den nächsten Jahren noch auf diesem Niveau halten. In dieser Marktsituation ist es wichtig, als Auftraggeber einschätzbar zu sein. Darum setzen wir auf partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen Projektpartnern – vom Planer bis zum Bauunternehmen.“ Analog dazu geht die IC Development GmbH frühzeitig auf Baufirmen zu, identifiziert Projektchancen und bereitet sich gemeinsam auf die Angebotsphase vor.

1:1-Auswirkung auf erzielbare Renditen

Andrea Purkl, Head of Asset Management & Finance, Acquisition bei WertInvest, wiederum erläutert: „Die gestiegenen Baukosten wirken sich 1:1 auf die erzielbaren Renditen aus. Dies betrifft sowohl den Vermietungs- als auch den Verkaufsmarkt. Die höheren Gestehungskosten können nicht mit höheren Preisen für den Endkunden kompensiert werden.“

Davon, dass zur Kompensierung der hohen Baukosten an der Ausstattung gespart wird, spricht offiziell niemand. Hinter vorgehaltener Hand beziehungsweise – um die Journalistensprache zu strapazieren – „off the record“ sehr wohl. So soll bei einem großen Wohnturmprojekt in Wien lediglich in den exklusiveren Apartments der oberen Etagen Parkett zum Einsatz kommen. Der Großteil muss mit Laminat das Auslangen finden. Geplant war bei sämtlichen Wohnungen Parkett.

Preistreiber Fachkräftemangel

Bei für österreichische Verhältnisse Mega-Immobilienprojekten gibt es an den drei größten Bauunternehmen des Landes kein Vorbeikommen: die Strabag SE, die Porr AG – deren Aktie kürzlich in den ATX, den Leitindex der Wiener Börse, einzog – sowie die Swietelsky Baugesellschaft m.b.H. Nur dieses Trio ist de facto imstande, die Errichtung von Bürotürmen, Quartiersentwicklungen & Co zu stemmen. Ergänzt werden die hiesigen Top Ten der Reihenfolge ihrer Umsatzstärke nach durch die Habau Hoch- und Tiefbaugesellschaft m.b.H., die Rhomberg Gruppe, die Granit Gesellschaft m.b.H, die Wolf Holding GmbH, die Felbermayr GmbH, die Ing. Hans Bodner Bau GmbH & CoKG und die i+R Bau Gruppe.

Mit dem Fachkräftemangel, der als Baukostentreiber wirkt, sind sie alle befasst. Die Strabag startete vor diesem Hintergrund eine Ausbildungsinitiative. Gemeinsam mit den Eckert Schulen bietet der Marktführer seit Kurzem ehemaligen Studierenden der Fachrichtungen Bauingenieurwesen, Architektur oder Vermessungswesen eine Berufsperspektive. Mit dem Ausbildungsmodell „Fast Track“ erwerben Studienabbrecher in zweieinhalb Jahren zwei staatlich geprüfte Abschlüsse – in den Fachgebieten Industrietechnologie sowie Bautechnik. Ziel der Initiative ist die spätere Übernahme der Nachwuchskräfte in den Strabag-Konzern. Generell ist jedoch ein Ende des Fachkräftemangels auf den heimischen Baustellen nicht in Sicht.

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