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Vor dem Jahreswechsel rechnet sich ein Termin beim Steuerberater.

Steuertipps zum Jahresende 2018 für Immobilienbesitzer

27.11.2018

Kurz vor Jahresende gibt es für Immobilienbesitzer noch einige Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Die wichtigsten Tipps und Informationen hat TPA zusammengefasst.

10%ige Umsatzsteuer auf Beherbergung und Camping

Der mit 1.5.2016 angehobene Steuersatz für Beherbergung und Camping wird per 1.11.2018 wieder auf die ursprünglichen 10 % abgesenkt. Dies gilt für Beherbergungen in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, ebenso wie für regelmäßig damit verbundene Nebenleistungen und Nutzungsüberlassungen von Grundstücken für Campingzwecke. Der 10%ige Steuersatz ist auf Umsätze anzuwenden, die nach dem 31.10.2018 ausgeführt werden.

Tipp: Wenn Sie ab dem 1.11.2018 Gutscheine mit 13%iger Mehrwertsteuer auf eine 10%ige Leistung anrechnen wollen, müssen Sie den Gutschein (vorher) berichtigen.

Gewinnfreibetrag 2018

Auch heuer werden bei natürlichen Personen bis zu einem steuerlichen Gewinn von EUR 30.000 automatisch 13 % steuerfrei gestellt (ausgenommen Veräußerungsgewinne). Übersteigt der Gewinn einen Betrag von EUR 30.000, müssen Investitionen in begünstigte Wirtschaftsgüter getätigt werden, um vom investitionsbedingten Gewinnfreibetrag zu profitieren. Dazu zählen abnutzbare, körperliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens unter bestimmten Voraussetzungen und begünstigte Wertpapiere (gemäß § 14 Abs. 7 Z 4 EStG). Das heißt, auch aktivierungspflichtige Investitionen in Gebäude und Herstellungsaufwendungen eines Mieters auf ein Gebäude können bei Erfüllung der Voraussetzungen hierfür geltend gemacht werden.

Der Gewinnfreibetrag ist wie folgt gestaffelt:

  • 13,0 % bis zu einem Gewinn von 175.000 Euro
  • 7,0 % für den Gewinnanteil zwischen 175.000 und 350.000 Euro
  • 4,5 % für den Gewinnanteil zwischen 350.000 und 580.000 Euro

Tipp: Es empfiehlt sich noch vor Jahresende eine Prognoseberechnung zu erstellen, um die steueroptimale Höhe der Investitionen zu errechnen.

Welche Investitionen machen 2018 noch steuerlich Sinn?

Bei Investitionen in und Inbetriebnahme von Immobilien bis 31.12.2018 ist noch eine Halbjahresabschreibung möglich. Weiters können Sie Vorauszahlungen auf laufende Reparaturen des kommenden Jahres tätigen und diese sofort absetzen.

Befreiung von der 30%igen Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Private Grundstücksveräußerungen sind grundsätzlich mit der 30%igen ImmoESt belastet. Ermäßigungen – häufig auf faktisch 4,2 % Immo ESt – bestehen insbesondere für sog. Altgrundstücke.

Tipp: Steuerfreiheit besteht unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise bei Verkauf

  • des eigenen Hauptwohnsitzes oder
  • von privaten selbst hergestellten Gebäuden.

Die ImmoESt muss idR gleich an den Notar bezahlt werden, der die Steuer an das Finanzamt abführt.

Hauptwohnsitzbefreiung auch bei Genossenschaftswohnungen

Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der ImmoESt dar, insbesondere wenn der Steuerpflichtige

  • im Falle der Veräußerung zuvor ab der Anschaffung / Herstellung durchgehend mindestens zwei Jahre in der Immobilie seinen Hauptwohnsitz hatte, oder
  • innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre seinen Hauptwohnsitz hatte.

Tipp: Kürzlich entschied der VwGH zur zweitgenannten Befreiung, dass diese Hauptwohnsitzbefreiung auch dann anwendbar ist, wenn der Veräußerer eine (ehemalige) Genossenschaftswohnung innerhalb des relevanten Zeitraums als Mieter, und nicht als Eigentümer bewohnt hat und die Genossenschaftswohnung erst kurz vor der Veräußerung erworben hat.

Verlustausgleich bei Grundstücksveräußerungen

Verluste, die aus dem Verkauf von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken entstehen, werden auf 60 % gekürzt und grundsätzlich auf 15 Jahre linear verteilt mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien ausgeglichen.

Tipp: Auf Antrag in der Steuererklärung kann der gekürzte Verlust sofort im Entstehungsjahr voll abgesetzt werden. Dies kann bei sehr hohen laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien vorteilhaft sein.

Tipp: Im betrieblichen Bereich sind im Anwendungsbereich der ImmoESt solche Verluste mit Einkünften aus Zuschreibungen oder Veräußerungsgewinnen von Grundstücken desselben Betriebes zu verrechnen. Bleiben dennoch Verluste übrig, können 60 % dieses Verlustüberhangs mit andern Einkünften des Steuerpflichtigen ausgeglichen werden. Ist ein Verlustausgleich nicht oder nur teilweise möglich, wird ein Verlustüberhang zu einem Verlustvortrag.

Umsatzsteuerpflicht der kurzfristigen Vermietung

Die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (insb. von Seminarräumen in Hotels) in einem ununterbrochenen Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen ist zwingend umsatzsteuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur

  • zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses

verwendet. Bisher mussten Vermieter auch bei kurzfristiger Vermietung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, prüfen, ob der Mieter (fast vollständig) zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Tipp: Vermeiden Sie gegebenenfalls die Vermietung auf mehr als 14 Tage, da es sonst zur zwingenden Umsatzsteuerfreiheit und damit bei Ihnen zur nachteiligen Vorsteuerberichtigung kommen kann; unter bestimmten Voraussetzungen kann das Splitting längerdauernder Vermietungen helfen.

Grunderwerbsteuer - Bewertung der Grundstücke für die GrESt

Insbesondere bei unentgeltlichen Übertragungen sowie bei bestimmten Umgründungen wird der sog. „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden, wobei der Steuerpflichtige den günstigsten Wert wählen kann:

  • Summe aus dem anteiligen dreifachen Bodenwert und dem Gebäudewert abzüglich allfälliger Abschläge - maßgeblich ist hier die „Grundstückswertverordnung“;
  • Wert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abzüglich eines Abschlages;
  • Nachweis eines geringeren Wertes durch ein Sachverständigen-Gutachten.

Tipp: Der Grundstückswert laut Verordnung wird – je nach Lage der Immobilie und anderen individuellen Gegebenheiten – meist unter dem Verkehrswert liegen. Planen Sie zB Schenkungen oder Umgründungen, so empfiehlt sich idR die Ermittlung des Grundstückswerts Ihrer Immobilien laut Verordnung,

Tipp: Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird unverändert an den einfachen Einheitswert angeknüpft. Dies gilt auch, wenn diese Grundstücke im Zuge einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes übertragen werden.

Grunderwerbsteuer - Befreiungen

Werden Grundstücke im Zuge der Übertragung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteiles von einer natürlichen Person unentgeltlich erworben, kann bei der GrESt unter bestimmten Voraussetzungen vom Unternehmensnachfolger ein Freibetrag von bis zu EUR 900.000 (für Gewerbebetriebe) geltend gemacht werden. Weiters erfolgt eine „Deckelung“ der GrESt mit 0,5 % vom Grundstückswert.

Tipp: Im Falle der Schenkung muss der Übergeber insbesondere entweder das 55. Lebensjahr vollendet haben oder erwerbsunfähig sein. Der Erwerb von Todes wegen ist unabhängig vom Alter des Erblassers begünstigt.

Unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften - Fruchtgenussvorbehalt

Um gegen allfällige künftige Erbschafts- und Schenkungssteuer vorzubeugen und zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge besteht die Möglichkeit der Schenkung von Liegenschaften unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses; d.h., die Einkünfte bei vermieteten Liegenschaften bleiben beim Geschenkgeber, das zivilrechtliche Eigentum geht auf den Geschenknehmer über.

Tipp: Durch Zahlungen für Substanzabgeltung in Höhe der AfA vom Fruchtgenussberechtigten an den Eigentümer kann ein Entfall der bisherigen steuerlichen Abschreibung des Gebäudes verhindert werden.

 

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