Steuertipp: Vorsteuerberichtigung bei Immobilien

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) befasste sich kürzlich mit Vorsteuerabzug bei leerstehenden Immobilien. Die portugiesische Finanzbehörde vertrat in diesem Fall die Ansicht, dass bereits abgezogene Vorsteuern einer Immobilien-Gesellschaft zurückzuzahlen seien, weil die Immobilie leer stand und nicht mehr zur Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen Leistungen verwendet wird. Der EuGH kam zum Ergebnis, dass diese portugiesische Regelung unionsrechtswidrig ist, denn ein bereits entstandenes Vorsteuerabzugsrecht darf nicht ohne Weiteres wieder entzogen werden.

Vorsteuerberichtigung in Österreich

Diese Entscheidung des EuGH steht im Einklang mit den nationalen österreichischen Regelungen zur Vorsteuerberichtigung. Grundsätzlich sind für den Vorsteuerabzug die Verhältnisse im Zeitpunkt der Leistung maßgeblich. Wenn die Voraussetzungen in diesem Zeitpunkt erfüllt sind, kann der Vorsteuerabzug in voller Höhe geltend gemacht werden. Für bereits geltend gemachten Vorsteuerabzug ist jedoch gem. § 12 Abs. 10 UStG 1994 eine zeitlich befristete Berichtigung zu beachten. Wenn es innerhalb dieses Berichtigungszeitraumes zu einer Veränderung der Verhältnisse kommt, ist eine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen. 
Unter einer Änderung der Verhältnisse wird vor allem der Wechsel von steuerpflichtigen bzw. echt steuerbefreiten zu unecht steuerbefreiten Umsätzen („negative Vorsteuerberichtigung“) oder umgekehrt („positive Vorsteuerberichtigung“) verstanden. Ein derartiger Wechsel liegt z. B. bei Vermietung an „umsatzsteuerschädliche“ Mieter vor (also jene, die nicht nahezu ausschließlich Umsätze tätigen, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, z. B. Ärzte, Banken, Versicherungen) oder bei Verkauf der Immobilie ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht.

Wie lange ist der ­Berichtigungszeitraum?

Für Grundstücke im Sinne des Umsatzsteuergesetzes beträgt der Vorsteuer-­Berichtigungszeitraum grundsätzlich 20 Jahre (für sogenannte Neufälle). Bei sogenannten Altgrundstücken (erstmalige Nutzung oder Abschluss eines Mietvertrages vor dem 1. 4. 2012) beträgt der Berichtigungszeitraum lediglich zehn Jahre. Bei der Berichtigung von Vorsteuern im Zusammenhang mit Grundstücken ist daher für jedes Jahr der Änderung von einem Zwanzigstel (bzw. Zehntel bei Altgrundstücken) der gesamten investitionsbedingt geltend gemachten Vorsteuern auszugehen. Im Falle der Veräußerung oder Entnahme hat die Berichtigung für den restlichen Berichtigungszeitraum zu erfolgen.

Welche Investitionen umfasst die Vorsteuerberichtigung?

Die 20-jährige (bzw. bei Altgrundstücken 10-jährige) Vorsteuerberichtigung umfasst neben den (nachträglichen) Anschaffungskosten für das Grundstück (insbesondere Grund & Boden, Gebäude, Bauwerke und bestimmte Betriebsvorrichtungen) auch folgende Posten:

• (Nachträgliche) Herstellungskosten
• Aktivierungspflichtige Aufwendungen
• Kosten der Groß- bzw. General­sanierung
• Kosten der Großreparatur

Da der Begriff „Großreparatur“ gesetzlich nicht definiert ist, ist diese nach der allgemeinen Verkehrsauffassung auszulegen. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist eine Großreparatur ein nicht aktivierungspflichtiger Aufwand, der nicht regelmäßig erwächst und von dem sich sagen lässt, „er falle ins Gewicht“, wobei jeweils eine isolierte Betrachtung anzustellen ist. In einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG) wurde nun der in der Literatur vertretenen Meinung gefolgt und entschieden, dass viele Fälle von Instandsetzungsaufwendungen auch Großreparaturen darstellen. So sind z. B. der Austausch von Fenstern, Türen, Dach oder Heizungsanlage im Zuge einer Vorsteuerberichtigung häufig zu berücksichtigen, wenn diesbezüglich Instandsetzungskosten vorliegen. 

Tipp: Wird eine Immobilie umsatzsteuerfrei innerhalb des Berichtigungszeitraumes veräußert, für deren Sanierung zuvor Vorsteuern in Abzug gebracht wurden (z. B. aufgrund einer vergangenen steuerpflichtigen Vermietung), sind bereits geltend gemachte Vorsteuern zumindest anteilig zurückzuzahlen. In diesen Fällen kann es daher u. U. von Vorteil sein, für den Verkauf der Immobilie zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Klären Sie die umsatzsteuerlichen Folgen Ihres Immobilienverkaufs vor Unterschrift des Vertrages, um vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.

Christian Oberkleiner / Melanie Mischkreu, Partner von TPA