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Im Zuge der Schenkung von Immobilien unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses zwischen nahen Angehörigen ist die Schenkung grunderwerbsteuerpflichtig.

Schenkung von Immobilien unter Rückbehalt des Fruchtgenussrechtes

07.10.2020

Was Sie steuerlich bei der Schenkung von Immobilien unter Rückbehalt des Fruchtgenusses beachten sollten, haben die TPA-Experten Gerald Kerbl und Alexander Albl zusammengefasst.

Im familiären Umfeld besteht regelmäßig das Bedürfnis, das vorhandene Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben. Im Idealfall soll dies natürlich vor Erbfall und so steuerschonend wie möglich erfolgen.

Im Zusammenhang mit Immobilien hat sich insbesondere auch die Variante der Schenkung samt Rückbehalt des Fruchtgenusses etabliert, der auch als Vorbehaltsfruchtgenuss bezeichnet wird. Um diese Variante so steueroptimal wie möglich zu gestalten, wird regelmäßig eine sogenannte Substanzabgeltung in Höhe der Absetzung für Abnutzung – AfA – auch „AfA-Miete“ oder „Substanzabgeltung“ genannt – schriftlich vereinbart. Der Geschenkgeber (!) leistet hierbei eine Abgeltung in Höhe der AfA an den Geschenknehmer. Der Geschenkgeber kann diese Zahlungen als Werbungskosten mit künftigen Mieteinkünften verrechnen und so seine Steuerlast reduzieren. Auch die Finanzverwaltung akzeptiert grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen solche Vereinbarungen.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung von Immobilien

Im Zuge der Schenkung von Immobilien unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses zwischen nahen Angehörigen ist unzweifelhaft, dass die Schenkung grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die GrESt-Bemessungsgrundlage bildet der Grundstückswert und ist die Steuer gemäß Staffeltarif zu erheben (Annahme hier, dass mit der Immobilie keine Schulden übernommen werden). Der gemeine Wert des Fruchtgenussrechts hat in diesem Fall keine unmittelbare Auswirkung auf die GrESt.

Rechtsgeschäftsgebühren

Fraglich ist, wie der Rückbehalt des Fruchtgenusses gebührenrechtlich zu behandeln ist. Die entgeltliche Einräumung von Dienstbarkeiten (wozu auch das Fruchtgenussrecht zählt) unterliegt grundsätzlich der Gebühr nach dem aus dem 19. Jahrhundert stammenden Gebührengesetz. Die Gebühr beträgt 2 % des bedungenen Entgelts.

Das Bundesfinanzgericht – BFG scheint nunmehr der Ansicht der Finanzverwaltung dahingehend gefolgt zu sein, dass der einheitliche Vorgang der Schenkung samt Rückbehalt des Fruchtgenusses für gebührenrechtliche Zwecke in zwei Vorgänge aufzusplitten sei.

Eine solche Aufsplittung führt dann im Ergebnis sowohl zu einem grunderwerbsteuerpflichtigen Teil (Schenkung der Immobilie) als auch zu einem rechtsgeschäftsgebührenpflichtigen Teil (Zurückbehaltung des Fruchtgenusses gegen Zahlung der Substanzabgeltung). Ohne die Aufsplittung könnte keine Gebührenpflicht entstehen, da es sich „insgesamt“ um einen unentgeltlichen Vorgang handelt (es fehlt also an Entgeltlichkeit).

Vorsicht im Rahmen der Vertragsgestaltung

Auch wenn die Ansicht des BFG auf Grund einer Vielzahl von Gründen zu kritisieren ist und noch abzuwarten bleibt, ob sich der Verwaltungsgerichtshof – VwGH im Rahmen einer außerordentlichen Revision mit dieser Thematik befassen wird, besteht für die Praxis derzeit das Risiko, dass neben der Grunderwerbsteuer für die Schenkung der Immobilie zusätzlich auch noch eine Gebühr in Höhe des kapitalisierten Wertes der Substanzabgeltung (samt Bewirtschaftungskosten sofern vereinbart) vorgeschrieben wird.

Da das BFG die ordentliche Revision nicht zugelassen hat und hierzu klarstellende VwGH-Judikatur fehlt, sollte die Gebührenthematik bereits in der Vertragsgestaltungspraxis berücksichtigt werden.

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