Österreichs Immobilienmarkt international sehr begehrt
Bei den 25 größten Transaktionen ab 70 Mio. Euro der vergangenen 18 Monate kamen in 16 Fällen ausländische Käufer zum Zug, in der obersten Größenklasse ab 100 Mio. Euro gaben internationale Investoren mit neun von zwölf Deals bzw. 74 Prozent des Transaktionsvolumens noch eindeutiger den Ton an. Bei beiden Megadeals jenseits der 500 Mio. Euro Grenze schlugen deutsche Käufer zu (Verkauf des Austria Campus an PGIM Real Estate bzw. des The Icon Vienna an die Allianz). Für den starken Kapitalzufluss gibt es gute Gründe: „Der österreichische Immobilienmarkt ist im Europavergleich ganz weit vorne zu finden und vor allem für langfristig denkende, sicherheitsorientierte Käufer absolut erste Wahl“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. „Die Mietenniveaus sind im internationalen Vergleich moderat, das Preisniveau ist wegen der langfristigen demographischen Entwicklung und der gegenwärtig starken Konjunktur gut abgesichert und unter diesen Aspekten sind die aktuellen Renditen äußerst attraktiv.“
Alternatives Investment
Der österreichische Markt wird dabei von den großen internationalen Käufern in erster Linie an alternativen Investitionsmöglichkeiten in deutschen Städten gemessen und dieser Vergleich fiel in der jüngsten Vergangenheit sehr oft zugunsten der Alpenrepublik aus. „Österreich ist aktuell in vielerlei Hinsicht das bessere Deutschland“, bringt es Pöltl auf den Punkt, der speziell die Attraktivität der Bundeshauptstadt betont. „Wien ist die zweitgrößte deutschsprachige Stadt, es ist die prozentuell am stärksten wachsende Metropole im deutschsprachigen Raum und es gibt selbst in der Hochkonjunktur keinen überhitzten Mietenmarkt. Damit sind die weiteren Perspektiven mindestens ebenso gut wie in den deutschen Big 5 (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln), aber die Renditen sind doch noch immer um ca. 25 bis 50 Basispunkte höher. Für einen in Jahrzehnten denkenden Investor ist das ein gewaltiger Unterschied.“
Negative Aspekte kann Pöltl in der Dominanz ausländischer Käufer nicht erkennen. „Es kommen durchwegs seriöse, institutionelle Investoren zum Zug, die ausschließlich an einer langfristigen und stabilen Investition interessiert sind. Spekulative Überlegungen spielen dabei keine Rolle, denn dafür ist die Volatilität des Wiener Marktes viel zu gering. Es fließt viel Kapital nach Österreich und da die Objekte zum größten Teil von österreichischen Entwicklern verkauft werden, bleibt auch die Wertschöpfung im Land.“ Zudem sorgen die internationalen Marktteilnehmer, die noch dazu großteils publizitätspflichtig sind, für Transparenz und die Etablierung internationaler Standards.
Wenig Objekte verfügbar
Wenn es aktuell auf dem Investmentmarkt überhaupt ein „Problem“ gibt, dann ist es die Verfügbarkeit von Objekten. „Es gibt genug Geld im Markt und allein die von EHL betreuten internationalen Investoren würden jederzeit mehrere Milliarden investieren – wenn es entsprechend interessante Immobilien zu kaufen gäbe.“ Der Mangel an großvolumigen Büro- und Einzelhandelsimmobilien, den „Klassikern“ des internationalen Immobilieninvestmentgeschäfts, hat auch dazu geführt, dass verstärkt nach Alternativen gesucht wird. Bemerkenswert ist das stark steigende Interesse am Segment Wohnen, das sich aber ausschließlich auf Neubauobjekte konzentriert, da diese nicht unter den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. So wurden zuletzt etwa ein Großteil des „Ensemble“ an der Erdberger Lände und das „Franz Joseph“ am neuen Wiener Hauptbahnhof von deutschen Investoren erworben. Auch bei den Transaktionsgrößen hat man sich den Marktgegebenheiten angepasst und mittlerweile schnappen deutsche institutionelle Anleger der heimischen Konkurrenz auch immer öfter Objekte der mittleren Größenklasse zwischen 20 Mio. und 50 Mio. Euro weg.
