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Bei befristeten Mietverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit nur, wenn er sie vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt.

Neues vom OGH

13.04.2021

In den vergangenen Wochen hat der Oberste Gerichtshof eine für die Immobilienbranche relevante Grundsatzentscheidung getroffen.

Zur mietrechtlichen Rügeobliegenheit des Mieters bei befristeten Bestandverhältnissen

Bei befristeten Mietverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit nur, wenn er sie vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt und die Anzeige so rechtzeitig erfolgt, dass der Mieter den Mangel (die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals) noch vor Vertragsende beheben kann.

Die Antragsteller waren aufgrund eines auf drei Jahre befristeten Vertrags Mieter einer Wohnung, deren Badezimmer über keine eigene Heizquelle verfügte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, aber noch vor Ablauf der Sechsmonatsfrist, beantragten sie vor der Schlichtungsstelle die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses und machten dazu ausdrücklich das Fehlen einer Heizquelle im Bad geltend.

Das Erstgericht ging von einem nicht rügepflichtigen Fehlen eines Ausstattungsmerkmals aus und legte seiner Mietzinsberechnung die Ausstattungskategorie C zugrunde. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung im Wesentlichen. Ein Mieter sei nicht zur Rüge verhalten, wenn die Unbrauchbarkeit eines Kategoriemerkmals oder das Fehlen einer zeitgemäßen Badegelegenheit für den Vermieter offenkundig sei.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rechtsmittel der Vermieterin in diesem Punkt Folge (OGH 5 Ob 146/20m; 10.12.2020).

Der Grundsatz, dass ein an das Gericht (die Schlichtungsstelle) gerichteter Antrag des Mieters auf Überprüfung des Hauptmietzinses, in dem die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals bzw das Fehlen des zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit geltend gemacht werde, als gesetzeskonforme Mängelrüge zu sehen sei, ist auf Fälle beschränkt, in welchen das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Bei befristeten Mietverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit daher dann, wenn er die Rüge vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt und die Anzeige so rechtzeitig erfolgt, dass der Mieter den Mangel noch vor Vertragsende beheben kann. Die Unbrauchbarkeit eines Ausstattungsmerkmals und auch das Fehlen eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit sind vom Mieter zu rügen, unabhängig davon, ob es sich dabei um einen Mangel handelt, der für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags offenkundig sein musste.

 

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