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Neues vom OGH

11.09.2018

In den vergangenen Wochen hat der Oberste Gerichtshof einige für die Immobilienbranche ­relevante Grundsatzentscheidungen getroffen.

Der bisherige Mit-Mieter darf für die Aufgabe seiner Mit-Mietrechte keine Zahlung verlangen

Nach dem Mietrechtsgesetz liegt eine verbotene Ablöse immer dann vor, wenn der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Dies gilt auch im Verhältnis zwischen Mit-Mietern. Verspricht ein Mit-Mieter dem anderen Mit-Mieter für die Aufgabe der Mit-Mietrechte (und damit für die Erlangung des alleinigen Mietrechts) eine Zahlung, so handelt es sich auch dabei um eine verbotene Ablöse.
Im März 2016 schlossen die Klägerin und die Beklagte zur Verwirklichung eines gemeinsamen Projekts als Mieter einen befristeten Mietvertrag über ein Bestandobjekt in Wien. Da das geplante Projekt scheiterte, trafen die Parteien folgende Vereinbarung: „Die [Beklagte] bezahlt der [Klägerin], unter der Voraussetzung, dass die Vermieterin dem Ausstieg der [Klägerin] aus dem bestehenden Mietvertrag ebenso zustimmt, wie dem Abschluss eines Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen mit der [Beklagten] als alleiniger Mieterin, einen Betrag in Höhe von 30.000 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer für die Abtretung deren Mietrechte.“
Die Klägerin begehrte die Zahlung des versprochenen Betrags. Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und wies das Klagebegehren hingegen ab.

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und führte aus (OGH 4 Ob 79/18y; 29. 05. 2018):
Nach dem Mietrechtsgesetz ist jede Vereinbarung verboten und daher nichtig, nach der der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt. Im Verhältnis zwischen Mietern (Vor-Mieter und neuer Mieter) kann dem scheidenden Vor-Mieter vom neuen Mieter nur eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung (z. B. für übernommene Einrichtungsgegenstände) ersetzt werden.
Dieser Grundsatz gilt auch im Verhältnis zwischen Mit-Mietern. Die zu beurteilende Vereinbarung wurde zum Zweck abgeschlossen, der Beklagten das alleinige Mietrecht zu verschaffen. Dadurch verbesserte sich die mietrechtliche Position der Beklagten, weil sie ab dem Ausscheiden der Klägerin aus dem Mietverhältnis das Bestandobjekt als einzige Mieterin alleine benützen konnte und auch in ihren Entscheidungen nicht von der Haltung der Klägerin abhängig war. Die Beklagte hat die Zahlung des Betrags von 36.000 EUR an die Klägerin ausschließlich für die Aufgabe der Mit-Mietrechte zur Erlangung der Stellung als alleinige Mieterin versprochen. Auch dieser Fall ist vom Ablöseverbot des § 27 MRG erfasst; die hier zugrunde liegende Ablösevereinbarung ist daher nichtig.

Rechtsschutzversicherung: 
Baurisikoausschluss

Auch die Unfallgefahr, die regelmäßig mit dem Betrieb von Baustellen einhergeht, ist ein typisches Baurisiko. Der Risikoausschluss nach Art 7.1.9 ARB 2003 erstreckt sich auf die im Zusammenhang mit derartigen Unfällen stehenden Streitigkeiten.
Nach Art 7.3.9 ARB 2003 des zugrunde liegenden Versicherungsvertrags ist die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder einer baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils (Wohnung) nicht versichert. Der Ausschluss gilt nicht für die Geltendmachung von Personenschäden.
Eine vom Kläger für Umbauarbeiten seines Wohnhauses eingesetzte Person verletzte sich bei einem Sturz vom Baugerüst. Der Verletzte beabsichtigt, den Kläger auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Der Kläger beabsichtigt seinerseits, klageweise gegen seinen – die Deckung verweigernden – Haftpflichtversicherer vorzugehen. Vom hier beklagten Rechtsschutzversicherer begehrt er die Feststellung der Verpflichtung zur Deckung in dem gegen den Haftpflichtversicherer angestrebten Verfahren.
Die Vorinstanzen bejahten die Deckungspflicht der Beklagten in unterschiedlichem Umfang.

Der Oberste Gerichtshof teilte diese Rechtsansicht nicht (OGH 7 Ob 75/18g; 20.06.2018):
Das Baurisiko spiegelt sich nicht nur in klassischen Bau-(Mängel-)prozessen wider. Auch die Unfallgefahr, die regelmäßig mit dem Betrieb von Baustellen einhergeht, ist ein solches typisches Risiko. Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit derartigen Unfallschäden gelangt daher der Risikoausschluss zur Anwendung. Eine Haftpflichtversicherung soll grundsätzlich jenes Risiko abdecken, dass der Versicherungsnehmer von einem Dritten auf Schadenersatz in Anspruch genommen wird. Durch derartige Schadenersatzforderungen eines Geschädigten wird das Vermögen des Haftpflichtigen belastet, der Haftpflichtversicherungsvertrag gibt dem Versicherungsnehmer den Anspruch, ihn von dieser Schuld zu befreien. Eine Streitigkeit im Zusammenhang mit dem Baurisiko ist auch die vom Kläger angestrebte Rechtsverfolgung seines Haftpflichtversicherers auf Deckung durch Befreiung von begründeten bzw. Abwehr von unbegründeten Ansprüchen des auf der Baustelle Geschädigten. Der genannte Risikoausschluss greift daher grundsätzlich. Bereits aus dem klaren Zweck der Haftpflichtversicherung folgt aber, dass es sich bei der Inanspruchnahme  des Haftpflichtversicherers nicht um die Geltendmachung von Personenschäden handelt, sodass der Einschluss nicht zur Anwendung gelangt.

Die intensive Blendung durch eine nachbarliche Solaranlage muss nicht hingenommen werden

Kommt es durch den ungünstigen Aufstellungsort von Solarpaneelen zu einer intensiven Lichteinstrahlung auf die Nachbarliegenschaft, kann der Störer vom Nachbarn nicht verlangen, selbst Schutzmaßnahmen gegen die Einwirkungen zu ergreifen.
Ein Liegenschaftseigentümer, der Beklagte, montierte im Zuge der Errichtung eines (niedrigen) Wintergartens auf dessen Dach zwei Solarkollektoren, von denen zwei in Richtung des Hauses des späteren Klägers geneigt sind. Aufgrund der gewählten Installationshöhe gehen von den Solarpaneelen von April bis September für einen Zeitraum von jeweils zwei bis drei Stunden intensive Reflexionen aus, die auf dem Balkon und einer Terrasse des Klägers eine Blendung verursachen, wie sie bei einem direkten Blick in die Sonne gegeben ist. Dabei kommt das Licht – anders als natürliches Sonnenlicht – aus waagrechter Richtung bzw. „von unten“. Während der Reflexionen ist ein Aufenthalt im betroffenen Bereich ohne Sonnenschutz nicht möglich, weil auch ein kurzer (unwillkürlicher) Blick in das reflektierte Sonnenlicht zu einer Augenschädigung führen kann.
Eine Reduktion der Blendwirkung könnte etwa durch einen Anstrich der Solarpaneele erreicht werden. Der Kläger selbst könnte die intensive Bestrahlung durch das Aufstellen eines Sonnenschutzes (Sonnenschirms) auf dem Balkon abwehren. Der beklagte Nachbar vertritt den Standpunkt, der Kläger müsse sich selbst schützen, zumal auch andere Häuser in der Siedlung mit Solaranlagen ausgestattet sind; ein Angebot, die Kosten ausreichender Schutzmaßnahmen zu übernehmen, ist nicht erfolgt.
Das Erstgericht erkannte den Beklagten schuldig, geeignete Maßnahmen zu setzen, um die (ortsunübliche) Beeinträchtigung durch die Reflexionen zu beseitigen. Das Berufungsgericht wies die Klage hingegen mit dem Argument ab, es sei dem Kläger zumutbar, auf dem Balkon und der Terrasse Sonnenschirme aufzustellen; der Gefahr einer Blendung beim Aufspannen des Schirmes könne durch das Aufsetzen einer Sonnenbrille begegnet werden.

Der Oberste Gerichtshof schloss sich im Ergebnis der Auffassung des Erstgerichts an (OGH 1 Ob 1/18f; 29.05.2018):
Ein Liegenschaftseigentümer muss ortsunübliche und wesentliche, die Nutzung seines Grundstücks beeinträchtigende Immissionen vom Nachbargrundstück nicht hinnehmen. Auf das Vorhandensein von Solaranlagen in der Umgebung kommt es nicht an, weil nicht auf die Immissionsquelle, sondern in erster Linie auf die den Nachbarn treffende nachteilige Einwirkung abzustellen ist. Wenn der Oberste Gerichtshof die für einen Abwehranspruch erforderliche Wesentlichkeit der Beeinträchtigung für jene Fälle verneint hat, in denen es dem gestörten Nachbarn ohne weiteres zumutbar ist, Vorkehrungen gegen die Immission zu ergreifen, kann dies für den vorliegenden Fall nicht bejaht werden, weil die notwendigen Maßnahmen (Erwerb von zumindest zwei Schirmen, tägliches Aufspannen vor oder während der Reflexionen) dem Kläger auch bei Berücksichtigung der Interessen des Beklagten nicht zumutbar ist. Dieser hat einerseits die intensive und ganz ungewöhnliche Art der Reflexion des Sonnenlichts durch die unübliche Montage seiner Solarpaneele in niedriger Höhe hervorgerufen; zudem könnte er selbst Abhilfemaßnahmen (z. B. Anstrich zur Verringerung der Spiegelungen, Installation eines Sonnensegels) ergreifen.

Private Videoüberwachung eines Servitutswegs

Eine private Videoüberwachung zur Gewinnung von Beweismitteln für einen Zivilrechtsstreit ist nicht zulässig.
Die Kläger sind die Eigentümer einer Liegenschaft mit dem Grundstück A. Die Beklagten sind die Eigentümer einer unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaft mit den Grundstücken B und C. Das Grundstück der Kläger wird nur über einen Zufahrtsweg erschlossen, der über das Grundstück B der Beklagten führt. Zugunsten des Grundstücks der Kläger besteht eine im Grundbuch einverleibte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens am Grundstück B der Beklagten. Den Klägern wurde mit Urteil des BG Voitsberg das Parken und Abstellen von Fahrzeugen auf dem Grundstück B der Beklagten verboten. Da sich die Kläger nicht an das Unterlassungsgebot hielten, gingen die Beklagten gegen sie mit Unterlassungsexekution vor. Die Kläger brachten daraufhin Vollstreckungsbekämpfungsklage gegen die Beklagten ein. Sie behaupteten, sie hätten ihre Fahrzeuge nur kurzfristig zum Be- und Entladen bzw. zum Aus- und Einsteigen von Personen auf dem Grundstück der Beklagten abgestellt. Um Verstöße der Kläger eindeutig nachweisen zu können, montierten die Beklagten zwei Videokameras auf ihrem Haus zur dauernden und identifizierenden Überwachung ihres Grundstücks B.
Das Erstgericht wies die auf Entfernung der Videoüberwachungsanlage gerichtete Klage ab.
Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Der Eingriff der Beklagten in das Persönlichkeitsrecht der Kläger sei gerechtfertigt, weil bei der Interessenabwägung ein Beweisnotstand mehr ins Gewicht falle.

Der Oberste Gerichtshof hob die Urteile der Vorinstanzen auf. In der Entscheidung 8 Ob 108/05y sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass die Erlangung eines Beweismittels in einem Zuständigkeitsstreit in einem Exekutionsverfahren durch eine Videoüberwachung einem schützenswerten Interesse diene, das den Eingriff in die Geheimsphäre rechtfertige; die angestrebte Information diene einem legitimen Zweck. Nach Auffassung der Vorinstanzen hat sich an der Bejahung des Rechtsfertigungsgrundes durch die Regelung der Videoüberwachung mit der DSG-Novelle 2010 nichts geändert. Der Oberste Gerichtshof teilte diese Ansicht nicht, weil die Gewinnung von Beweismitteln für einen Zivilrechtsstreit unter keinen der gesetzmäßigen Gründe für einen solchen Eingriff in das Geheimhaltungsrecht des Betroffenen fällt, die in § 50a Abs 3 und 4 DatenschutzG 2000 abschließend aufgezählt sind. Dieses Ergebnis einer typisierenden Interessenabwägung durch den Gesetzgeber im Rahmen der datenschutzrechtlichen Zulässigkeit einer Videoüberwachung ist auch der Prüfung zugrunde zu legen, ob eine Videoüberwachung eine Persönlichkeitsverletzung verwirklicht.
Die Kläger werden durch die von den Beklagten in Auftrag gegebene permanente Videoüberwachung des Grundstücks B in ihrem Persönlichkeitsrecht und in ihrem Grundrecht auf Datenschutz verletzt. Das von den Klägern erhobene allgemeine Entfernungsbegehren stößt aber auf Bedenken, weil die Videoüberwachung des Grundstücks C mit dem Haus der Beklagten die Kläger in ihren Rechten nicht verletzen könnte. Mit den Klägern ist im fortzusetzenden Verfahren die Formulierung ihres Klage­begehrens zu erörtern.

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