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Mikro Fläche, makro Nachfrage

14.03.2018

Louis Obrowsky, Geschäftsführer der unter anderem auf Vorsorgewohnungen spezialisierten Semper Constantia Realitäten GmbH, über die Attraktivität von Micro-Appartements und die neuesten Immobilienentwicklungen in diesem Bereich.

Für Louis Obrowsky, Geschäftsführer Semper Constantia Realitäten GmbH, ist die demographische Entwicklung wesentlicher Treiber für den Trend zu Kleinstwohnungen.

OIZ: Ihr Unternehmen plant im 15. Bezirk erstmals die Errichtung einer Wohnhausanlage, in der sich neben klassischen 2-Zimmer-Vorsorgewohnungen auch Micro-Appartements mit rund 20 m² befinden. Laut Wiener Bauordnung müssen Wohnungen eine Nutzfläche von mindestens 30 m² aufweisen. Wie lösen Sie diese Gesetzesvorgabe?

Louis Obrowsky: Diese Vorgabe ist ein Relikt, das es nur in Wien gibt. In Graz, wo wir noch Ende des Jahres ein Wohnhaus mit 30 Einheiten, darunter einige Studios mit 25 m², fertigstellen, gibt es diese legistische Hürde nicht. In Wien haben wir uns gesetzlich abgesichert, indem wir im Gebäude verstreut platzierte Einheiten mit 20 m² Wohnfläche als Wohnheim -  Zielgruppe Studenten - zusammenfassen. In der gesamten Wohnhausanlage gibt es somit mehrere Wohnheime, die immer aus mindestens zwei Einheiten bestehen. Ein Investor kann auch nicht ein Micro-Appartement allein, sondern nur ein Wohnheim erwerben. Wir kombinieren bei unserem Objekt im 15. Bezirk so gesehen zwei Nutzungsarten in ein und demselben Gebäude, wobei das optisch nicht ersichtlich sein wird. Auch in Sachen Ausstattung werden wir keine Unterschiede machen. Wir überlegen lediglich, die Studios optional komplett eingerichtet anzubieten.

OIZ: Ein „Culture-Clash“ zwischen den Mietern ist also nicht unbedingt zu erwarten – Stichwort Studentenparty …

Obrowsky: Wir sind ein Wohnheim und kein Studentenheim. Das Gebäude, in dem sich die Appartements befinden, hat Wohnhauscharakter. Dieser gibt einen gewissen Rahmen hinsichtlich der Nutzung der Wohneinheiten vor. Außerdem zeigt sich, dass solche Kleinstwohnungen ohnehin vor allem von Personen jungen bis mittleren Alters bevorzugt werden. Betagte Personen höheren Alters stellen eine Ausnahme dar. Als Wohnheim sind wir ja auch nicht auf Studenten als künftige Nutzer beschränkt. Wir sprechen alle Personen, die einen hochwertigen Wohnraum auf kleinster Fläche suchen – wie beispielsweise Pendler - an.

OIZ: Wird das neue Objekt über Gemeinschaftsflächen verfügen – sozusagen als Kompensation für den kleinen Wohnraum?

Obrowsky: In unserem Objekt wird es abgesehen von den üblichen Allgemeinflächen keine Gemeinschaftsräume geben. Der Charakter eines Wohnhauses mit ruhigem Ambiente und diskreter Atmosphäre soll gewahrt bleiben. Gemeinschaftlich genutzte Flächen machen nur dann Sinn, wenn das Objekt an einen Betreiber übergeben wird, der die Betreuung dieser Fläche selbst übernimmt oder im Sinne eines Serviced Appartements auslagert.

OIZ: Wie weit ist das Projekt im 15. Bezirk fortgeschritten?

Obrowsky: Wir rechnen mit einer Baugenehmigung zu Beginn des 2. Quartals.

OIZ: Welche Rolle spielen Micro-Appartements als Vorsorgeobjekt?

Obrowsky: Da sich mit kleinen Wohneinheiten gute Renditen erzielen lassen, natürlich eine große. Wir bewegen uns hier zwischen 3,50 und 3,75 Prozent. Ich empfehle allerdings, Micro-Appartements erst dann zu kaufen, wenn man sich bereits mit dem Konstrukt der Vorsorgewohnung vertraut gemacht hat und im Idealfall bereits selbst eine solche erworben hat. Die Erfahrung zeigt, dass die Umschlaghäufigkeit bei kleineren Einheiten höher ist als bei Wohnungen ab 60 m². Man hat damit so gesehen mehr Aufwand.

OIZ: Sind die m²-Preise für Appartements vergleichbar mit jenen für eine klassische Zwei-Zimmer-Vorsorgewohnung und lassen sich mit jenem Wohnungstyp höhere Mieten erzielen?

Obrowsky: Die m²-Preise sind einen Tick höher. Das hat allerdings berechtigte Gründe. Die Vermietung von kleinen Flächen ist einfacher und läuft besser. Außerdem lassen sich damit höhere Mieten erzielen. Da in einem Objekt mit Vorsorgewohnungen jeder Eigentümer die gleiche Rendite hat, muss ein Ausgleich über die m²-Preise stattfinden. Und egal, ob es sich um 30 oder 60 m² Wohnfläche handelt, die Kosten für die Grundausstattung in Küche, Bad und WC sowie für Heizung und Sprechanlage sind die gleichen – ganz unabhängig von der Wohnungsgröße.  Was die Mietpreise betrifft, so werden diese leicht über jenen für eine klassische Zwei-Zimmer-Wohnung sein. Wir gehen von 13 Euro pro m² aus. Derzeit werden in Wien Appartements mit über 20 Euro Miete pro m² angeboten. Bei guter, zentraler Lager sicher ein gerechtfertigter Preis. Ob er jedoch nachhaltig erzielbar ist, wird die Zeit zeigen.

OIZ: Worauf ist der neue Trend zu Kleinstwohnungen zurückzuführen?

Obrowsky: Die demographische Entwicklung ist ein wesentlicher Treiber. Es heißt, dass Wien bis 2022 die 2-Millionen-Einwohner-Grenze überschreitet. Ein weiterer Faktor ist, dass unter allen Haushaltstypen einzig der Ein-Personen-Haushalt zunimmt. Das bedeutet, es wird nicht nur mehr Wohnfläche gebraucht, sondern es werden auch mehr Einheiten auf bestehender Fläche gebraucht. Grund und Boden ist in Wien knapp und es gibt nur mehr im 10., 11., 21. und 22. Bezirk Flächen für großräumige Entwicklungen. Dort entsteht aber Großteils geförderter Wohnbau, weshalb es oftmals wenig Sinn macht, direkt daneben freifinanzierte Wohnungen zu errichten. In den dafür geeigneten Lagen gibt es aber nur begrenzt Platz und Liegenschaften sind teuer. Wer in guter Lage und einer hochwertig ausgestatteten Wohnung zu einem leistbaren Mietpreis wohnen möchte, wird daher künftig bei der Größe der Wohneinheit Kompromisse eingehen müssen. In diesem Zusammenhang ist es allerdings nicht unwichtig zu beachten, dass man in einer kompakt geplanten Neubauwohnung mit 30 m² wahrscheinlich mehr Nutzwert vorfindet als in einer 50 m² großen Altbauwohnung – ganz abgesehen von anderen Annehmlichkeiten.

Dass die Nachfrage nach intelligent geplanten, hochwertig ausgestatteten Kleinstwohnungen groß ist, zeigt unser aktuellstes Beispiel. Bei unserem Ende Jänner fertigstellten Wohnhaus im 16. Bezirk ist der Großteil der insgesamt 24 40 m² großen Wohnungen bereits vermietet.

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