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Bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung wird der Anleger die Wohnung zum sogenannten Eigennutzerpreis kaufen.

Kleinunternehmer-Neuregelungen und Immobilien

09.03.2020

Mit dem Steuerreformgesetz 2020 wurde die Umsatzgrenze für den Kleinunternehmer auf 35.000 Euro angehoben. Die Experten von TPA wissen mehr.

Text: Karin Fuhrmann

Mit Verordnung vom Oktober 2019 hat das Bundesministerium für Finanzen klargestellt, dass der Kleinunternehmer keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben und keine Umsatzsteuererklärung einreichen muss. Ebenso wurde festgehalten, dass bestimmte unecht umsatzsteuerbefreite Umsätze nicht in die Grenze von 35.000 Euro einzurechnen sind.

Was ist nun die Wirkungsweise der Kleinunternehmerbefreiung?

Unternehmer, deren Umsatz im Kalenderjahr unter 35.000 Euro beträgt, brauchen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und verlieren dadurch den Vorsteuerabzug. In diese Umsätze sind unecht steuerbefreite Umsätze wie beispielsweise Ärzte, Bildungsumsätze, Versicherungsmakler etc. nicht einzurechnen. Auf die Kleinunternehmerregelung kann verzichtet werden, indem ein Antrag auf Regelbesteuerung gestellt wird. Dies hat zur Konsequenz, dass die betroffenen Umsätze der Umsatzsteuer unterliegen und dafür auch Vorsteuern aus bezogenen Leistungen und Lieferungen bei Vorliegen der sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen abgezogen werden können. Der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung bindet den Unternehmer für fünf Jahre.

Kleinunternehmerregelung bei Anleger- und Vorsorgewohnungen

Die Kleinunternehmerregelung ist gerade auch im Bereich von sog. Anleger- oder Vorsorgewohnungen von Bedeutung. Wenn ein Anleger, der sonst nur nichtselbständige Einkünfte erzielt, seine erste Vorsorgewohnung erwirbt, wird er jedenfalls unter der Grenze von 35.000 Euro zu liegen kommen. Der Anleger muss sich daher entscheiden, ob er die Wohnung als Anlegerwohnung kaufen und auf die Kleinunternehmerregelung verzichten will, um die vom Bauträger in Rechnung gestellte Vorsteuer vom Finanzamt refundiert zu bekommen, oder ob er die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen möchte. Stellt der Bauträger Umsatzsteuer in Rechnung, steht diesem der Vorsteuerabzug zu, daher wird der Nettokaufpreis geringer sein als beim sog. Eigennutzerpreis. Beim Eigennutzerpreis wird keine Option zur Umsatzsteuer ausgeübt und der Bauträger kalkuliert in den Kaufpreis den fehlenden Vorsteuerabzug entsprechend mit ein.

Bei Anwendung der Kleinunternehmerregelung wird der Anleger die Wohnung zum sogenannten Eigennutzerpreis kaufen.

Was sind die wesentlichen Kriterien für diese Entscheidung?

Erstens ist bei Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs zu beachten, dass für die Vorsteuern ein Berichtigungszeitraum von 20 Jahren ab erstmaliger Vermietung besteht. Das bedeutet, dass die Vorsteuern aliquot an das Finanzamt refundiert werden müssen, wenn beispielsweise die Wohnung nach zehn Jahren dem studierenden Kind zur Verfügung gestellt oder selbst genutzt werden soll, das heißt keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung mehr erfolgt. In diesem Beispiel wäre die Hälfte der Vorsteuern an das Finanzamt zurückzubezahlen. Gleiches würde gelten, falls sich der Anleger nach zehn Jahren entscheiden sollte, die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen oder aber nicht mehr zu Wohnzwecken an einen unecht steuerbefreiten Mieter – beispielsweise einen Arzt – vermietet.

Überdies kann es auch wirtschaftlich sinnvoll sein, von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch zu machen und auf den Vorsteuerabzug zu verzichten, da der Mieter als Endverbraucher ohnehin keinen Vorsteuerabzug hat, und der erzielbare Mietpreis unabhängig von dessen umsatzsteuerlichem Schicksal ist. Der Anleger könnte daher den Umsatzsteueranteil der Miete behalten, der im Fall einer steuerpflichtigen Vermietung an das Finanzamt abgeführt werden müsste. Zusätzlich würde sich der Anleger in diesem Fall die Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen und der Umsatzsteuererklärung ersparen und wäre auch in der künftigen Nutzung der Wohnung nicht mehr von allfälligen Vorsteuerberichtigungen betroffen, wobei natürlich aus Sicht der Einkommensteuer weiterhin die Liebhaberei beachtet werden muss. Zusätzlich können Kosten gespart werden, weil keine Umsatzsteuervoranmeldungen und keine Umsatzsteuererklärung abgegeben werden muss. Diese Ersparnis würde dem Nachteil gegenüberstehen, zu Beginn keine Vorsteuer vom Finanzamt zurück zu bekommen. Wenn nun weiter davon auszugehen ist, dass der Anleger zum Beispiel den Eigennutzerpreis bezahlt, der regelmäßig rund um 10 - 15 Prozent über dem Netto-Anlegerpreis liegt, so reduziert sich der Nachteil dieses höheren Kaufpreises im Zeitablauf und der Anleger ist nicht in der Verwendung der Wohnung eingeschränkt.

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