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Corona ändert das Benutzerverhalten in Büros massiv. Flächenqualität statt Flächeneffizienz rückt stärker in den Fokus.

Keine Büromarktkrise in Sicht

10.02.2021

Der Flächenbedarf am Wiener Büromarkt bleibt trotz Corona hoch, neue Qualitäten sind gefragt. Der Retailmarkt steht hingegen vor gewaltigen Herausforderungen.

Der Wiener Büromarkt hat den markanten Konjunkturabschwung in Folge der Coronapandemie 2020 überraschend gut verdaut und mit einer Neuvermietung von insgesamt 210.000 m² nach 220.000 m² im Jahr 2019 in etwa das vor dem Coronaausbruch erwartete Niveau erreicht, berichtet der Immobiliendienstleister EHL in seiner neuesten Analyse.

Die Leerstandsrate ist sogar weiter gefallen und liegt aktuell bei nur mehr 4,6 Prozent. Die Mieten blieben in allen Marktsegmenten stabil, teilweise sind sie in den Top-Projekten sogar leicht angestiegen. Ausgehend von dieser soliden Basis ist auch für 2021 keine Büromarktkrise in Sicht: In der ersten Jahreshälfte ist zwar mit einer reduzierten Vermietungsaktivität zu rechnen, wenn die nun anlaufenden Impfungen die Rückkehr zur Normalität ermöglichen, sollte die Nachfrage aber rasch wieder auf das Vorkrisenniveau zurückkehren. Da heuer nur wenig Neuflächen (ca. 105.000 m²) auf den Markt gebracht werden und diese bereits hohe Vorverwertungsgrade aufweisen, wird der Leerstand weiter sehr niedrig bleiben. „Moderne Büroflächen in gut etablierten Businessclustern werden in Wien auch in Zukunft gut nachgefragt werden“, ist Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH überzeugt. „Der Markt ist sehr stabil und daher wird die aktuelle Wirtschaftsflaute zu keiner deutlichen Abschwächung führen.“

Neue Bürokonzepte

Dennoch rechnet Wernhart nicht mit einem Zurück zur Vor-Coronazeit: „Die Pandemie hat einen tiefgreifenden Wandel der Arbeitswelt in Gang gesetzt. In Zukunft werden zwar nicht weniger, aber vielfach ganz andere Bürokonzepte benötigt werden. Diese neuen Anforderungen werden vor allem ältere Bestandsobjekte oft nicht erfüllen können, und schon deswegen werden in den kommenden Jahren zahlreiche Unternehmen einen Standortwechsel vornehmen.“

Der lange Zeit beherrschende Trend zu immer höherer Flächeneffizienz wird verstärkt von Flächenqualität als neuem Leitthema abgelöst: „2020 hat Remote Working einen rasanten Siegeszug angetreten und auch nach Corona wird ein großer Teil der Unternehmen ihren Mitarbeitern zumindest teilweise die Möglichkeit bieten, von zu Hause aus zu arbeiten. Das hat sich im Vorjahr als sehr effizient erwiesen, tendenziell drohen aber Teamgeist sowie kreativer und produktiver Austausch mit den Kollegen auf der Strecke zu bleiben. Im Büro der Zukunft müssen nicht mehr möglichst viele Arbeitsplätze auf möglichst kleiner Fläche Platz finden, sondern es geht darum, einen Ort der Begegnung und der Zusammenarbeit zu schaffen, der attraktiv genug ist, dass Mitarbeiter die physische Anwesenheit im Büro nicht als Verpflichtung, sondern als positive Erlebnis ihrer Arbeitswelt empfinden.“ Wernhart rechnet auch damit, dass in Büros mittelfristig ein geringerer Teil der Gesamtfläche für klassische Arbeitsplätze benötigt wird. Freiwerdende Anteile werden dafür auf Kollaborations- und Kommunikationsflächen entfallen, die neben Besprechungen auch informelle Interaktion ermöglichen und fördern sollen.

Retailmarkt vor neuen Herausforderungen

Für den österreichischen Markt für Einzelhandelsimmobilien war 2020 ohne Zweifel die herausforderndste Periode seit Jahrzehnten. Lockdowns, Beschränkungen von Kundenzahlen, Maskenpflicht und der weitgehende Zusammenbruch des internationalen Städtetourismus haben Einzelhandel und Gastronomie in eine tiefe Krise gestürzt. Allein die drei Lockdowns bewirkten einen Umsatzrückgang von rund 8,5 Milliarden Euro. Die nationale und vor allem internationale Nachfrage nach neuen Mietflächen ist in der Folge drastisch zurückgegangen, in zunehmendem Maß stiegen im Jahresverlauf auch die Leerstände. Dem Krisenjahr 2020 folgt ein nicht weniger herausforderndes Jahr 2021. Die staatlichen Unterstützungen, die bisher vielen Einzelhändlern und Gastronomen das Überleben sicherten, werden aller Voraussicht nach im Jahresverlauf auslaufen, danach ist mit einer steigenden Zahl von Geschäftsaufgaben zu rechnen. So erwartet der Handelsverband für die kommenden Monate bis zu 6500 Insolvenzen und auch nicht alle Gastronomiebetriebe werden die Covidkrise überstehen. „Im Hinblick auf Flächenrückgaben und Mietausfälle wird 2021 zumindest nicht leichter als 2020 werden“, erwartet EHL-Retailspezialist Mario Schwaiger. „Corona hat den Markt in einer ohnehin fragilen Situation getroffen und bereits bestehende Trends zur Reduktion der Filialzahl und der Filialgrößen verstärkt. Insbesondere die Verlagerung von Umsätzen aus den Filialen in den Onlinehandel wird auch nach einem Ende der Coronabeschränkungen nur teilweise rückgängig gemacht werden können.

„Struktur und Erscheinungsbild von Einkaufsstraßen, Einkaufs- und Fachmarktzentren werden sich in den kommenden Jahren deutlich und nachhaltig ändern“, so Schwaiger. „Viele traditionell starke Branchen wie beispielsweise Mode oder Schuhe werden deutlich an Gewicht verlieren.

Weniger Fläche im Luxussegment

Quantitativ zwar weniger bedeutend wird auch das Luxussegment, das die Bestlagen dominiert, bis zu einer Erholung des Städte- und Kongresstourismus weniger Flächen benötigen.“ Für einige Zeit sei daher mit steigenden Leerständen zu rechnen, die anders als in der Vergangenheit auch sehr gute Standorte betreffen würden. „Innenstadtlage allein wird nicht mehr reichen, die Nachfrage wird sich auf Flächen konzentrieren, bei denen auch der Mikrostandort perfekt ist.“ Branchen wie insbesondere die Lebensmittelbranche, die von Corona nicht getroffen wurden oder sogar profitierten, würden die Lücken nur zu einem kleineren Teil füllen können beziehungsweise werden dafür umfangreiche Adaptionen der Bestandsflächen erforderlich werden.

Doch trotz der herausfordernden Gesamtsituation gäbe es auch Lichtblicke, betont Schwaiger. Stark steigende Nachfrage sei für innerstädtische Logistikflächen zu registrieren, ebenso für „Basisstationen“ für Lieferservices – beispielsweise aus dem Lebensmittel- oder Gastronomie-Lieferservice-Bereich. Auch Dienstleister aus dem Gesundheitsbereich, Kindergärten, Werkstätten, Hybridkonzepte für Online/Offlinehandel, Freizeitangebote, Shared workspaces etc. entdeckten in zunehmenden Maß bisher für klassischen Einzelhandel genutzte Flächen als attraktive Standorte.

Bunterer Nutzungsmix

„In Einkaufsstraßen und Einkaufszentren wird es in Zukunft sicher einen weitaus vielfältigeren und bunteren Nutzungsmix geben“, erwartet Schwaiger. „Für innovative Konzepte im Einzelhandel und für Alternativnutzungen eröffnet der durch die Krise beschleunigte Strukturwandel Chancen auf gute Standorte. Immobilieninvestoren und Einkaufszentrenbetreiber dürfen sich diesem Wandel nicht verschließen und nur auf die traditionellen Großmieter setzen, sondern sind gut beraten, wenn sie aktiv auf zukunftsorientierte Nutzungskonzepte und einen innovativen Mietermix setzen.“

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