Fixzinskredit ungebrochen attraktiv
Das historisch niedrige Zinsniveau macht variable Zinssätze für den gemeinnützigen Wohnbau sowie für Wohnbaufinanzierungen aktuell sehr interessant. Gleichzeitig sind auch Fixzinssätze auf einem sehr niedrigen Niveau, und die Nachfrage nach diesen ist ungebrochen hoch. Fixzinslaufzeiten von 10 oder 15 Jahren oder sogar noch länger ermöglichen attraktive und sichere Finanzierungen. So liegt der Fixzinsanteil bei privaten Wohnfinanzierungen in der Volksbank Wien AG bei über 75 Prozent. Eine Tendenz, die sich laut Volksbank-Finanzberater Stephan Reischer in den letzten Jahren massiv verstärkt hat. „Das derzeitige Zinsniveau ist trotz des Anstieges der letzten Monate noch immer außergewöhnlich niedrig und kann sich langfristig aus meiner Sicht nur in eine Richtung bewegen, nämlich nach oben“, ist Reischer überzeugt, offen sei lediglich der Zeitpunkt. Umso mehr gelte: Ein Kunde, der sich steigende Finanzierungskosten aufgrund steigender Zinssätze leisten möchte, könne natürlich weiterhin einen variablen Zinssatz nutzen, „dagegen haben Kunden, die sich höhere Raten bei privaten Wohnbaufinanzierungen nicht leisten können oder nicht leisten möchten, mit einer längerfristigen Fixzinsphase eine sichere Kalkulationsbasis.“
Auch aus der Sicht von Kurt Krystof, Leiter wohn² Center Wien der Erste Bank der Österreichischen Sparkassen AG, ist es für den Kunden „auf jeden Fall interessant, sich mit einem Fixzinssatz zu beschäftigen.“ Da habe man im Moment zwar noch eine höhere Zinsbelastung, „aber gerade wenn es um das Projekt eines langfristigen Wohnbedürfnisses geht, ist es umso wichtiger, einen Stabilitätsfaktor für 10 oder 15 Jahre fixieren zu können und Planungssicherheit zu haben.“ Ein aus seiner Sicht zusätzliches Argument für eine Fixverzinsung, das im ersten Moment oft gar nicht so bedacht werde: „Im Normalfall sind wir in der glücklichen Lage, dass sich die Einkommensentwicklung durch Gehaltserhöhungen und Abschlüsse im Kollektivvertrag positiv entwickelt, auf der anderen Seite steigen aber auch die Lebenskosten, und dann hat man zumindest bei der Bedienung des Kredits einen Faktor, der stabil bleibt.“
Die Erste Bank kann im Prinzip einen Fixzinssatz für Laufzeiten von einem Jahr bis zu 15 Jahren darstellen – „wobei man im Einzelfall genau überlegen müsste, ob sich bei der derzeitigen Zinssituation eine Fixzinsphase für ein, zwei Jahre wirklich auszahlt“, so Krystof. Ansonsten zeige sich, dass eine Fixzinsphase im Bereich von 10 bis 15 Jahren optimal sei. „Längere Fixzinsphasen können wir auch über ein Bauspardarlehen bis zu 20 Jahren abdecken.“ Die Höhe des Fixzinssatzes hänge von den Kreditnehmer- bzw. der Sicherheiten-Situation ab. Aber als Orientierungsgröße sei bei 10 Jahren Laufzeit und durchschnittlich soliden Voraussetzungen des Kreditkunden ein Fixzinssatz von 2,5 Prozent durchaus darstellbar bzw. eine gute Basis, unter Umständen sogar etwas günstiger. Bei der variablen Verzinsung bewege man sich derzeit in einer Bandbreite von 1,25 bis 1,5 Prozent.
Wesentlich ist die Leistbarkeit der Kreditrückführung
Bei der Berechnung des Eigenmittelanteils kann die Faustregel „20 Prozent plus Kaufnebenkosten“ herangezogen werden. Jede Lebenssituation ist jedoch anders, daher kann dieser Punkt auch nicht standardisiert werden. Wenn die Rahmenbedingungen für eine Finanzierung passen, kann der Eigenmittelanteil unter Umständen auch niedriger angesetzt werden. In Einzelfällen können auch ganz geringe Eigenmittel reichen – „etwa wenn jemand gerade erst ins Berufsleben eingestiegen ist, nachdem er zuletzt sehr viel in Aus- und Weiterbildung investiert hatte, und es mit dem Blick nach vorne plausibel nachvollziehbar ist, dass die Bedienbarkeit des Kredits trotzdem gut gegeben ist“, erklärt Kurt Krystof von der Erste Bank. Ansonsten seien zum Beispiel für einen Käufer einer 80- oder 90-Quadratmeter-Wohnung, die um die 250.000 Euro koste, 50.000 bis 70.000 Euro an Eigenmitteln ein guter Einstieg. Wobei man das individuelle Projekt natürlich auch noch dahin gehend betrachten müsse, ob es eine Neuerrichtung sei oder ein Objekt mit Sanierungsbedarf.
Das Wesentliche ist jedenfalls die Leistbarkeit der Kreditrückführung. „Und Leistbarkeit bedeutet, dass die Kreditrate für eine Finanzierung geringer als das frei verfügbare Einkommen sein muss“, präzisiert Stephan Reischer von der Volksbank. Die Leistbarkeit sei auch kürzlich vom Gesetzgeber im Hypothekarkreditgesetz als essentiell wichtig herausgestrichen worden. Darüber hinaus komme der Besicherung einer Finanzierung große Bedeutung zu, da diese ausschlaggebend für die Höhe der Konditionen sei.
Manche Institute bieten auch eine Zinsabsicherung mit dem Instrument des so genannten „Zinscap“ an, der es ermöglicht, sowohl den günstigen variablen Zinssatz zu nutzen als auch eine Obergrenze festzulegen. Steigt der Zinssatz über den im Zinscap vereinbarten Wert, erfolgt über diesen die Auszahlung der Differenz. Hier gibt es unterschiedliche Ausgestaltungen, je nach Kundenerwartung, Kundenbedürfnis und der individuellen Situation. Krystof: „Das kann eine Zinsdeckelung sein, die von Beginn an über eine gewisse Teillaufzeit startet, über die volle Finanzierungssumme oder über einen Teilbetrag. Genauso kann man die Variante wählen, dass diese Zinsdeckelung bzw. -absicherung erst zu einem späteren Zeitpunkt der Kreditlaufzeit gültig wird und eingreift, zum Beispiel wenn man in den nächsten fünf Jahren nach persönlicher Einschätzung wenig Zinsrisiko sieht, sich für danach aber absichern möchte.“ Man zahlt den Zinscap-Preis vergleichbar wie eine Versicherungsprämie, die man in der Gesamtbelastung natürlich auch berücksichtigen muss. Wobei es auf die Kundenmeinung zur Entwicklung der Zinsen ankomme, welche Absicherung – Fix oder Cap – "besser" sei, sagt Stephan Reischer, „derzeit finden die meisten Kunden, dass sich Fixzinssätze deutlich besser als Absicherung gegen steigende Zinsen eignen.“
Verschärftes Umfeld für Bausparkassen
Wie entwickelt sich das Bausparen als Finanzierungsprodukt? Kurt Krystof: „Durch die Situation der sehr niedrigen Zinsen agieren die Bausparkassen im Darlehensbereich natürlich in einem verschärften Umfeld, das die Darlehensnachfrage entsprechend beeinflusst. Bauspardarlehen sind aber auf jeden Fall weiterhin ein fixer Bestandteil der Finanzierung im privaten Wohnbereich. Stephan Reischer: „In meiner Wahrnehmung haben sich die Bausparkassen im Sortiment sehr verbreitert. Wir sehen die Bausparkasse als Produktergänzung für eine Bankfinanzierung.“ Das klassische Bauspardarlehen mit Zinssatzunter- und -obergrenze sei in der jetzigen Zinsphase aber nicht das richtige Produkt, weil Fixzinssätze interessanter seien. Deshalb würden die Bausparkassen in der Zwischenzeit auch Fixzinssätze anbieten. Die Bausparkasse finanziere beispielsweise Kunden bis zu einem deutlich höheren Lebensalter bei Kreditende. Somit könne auch ein Pensionist mit 65 seinen Wohntraum noch verwirklichen. Und auch für einen jungen Kreditnehmer, der sich seine erste Genossenschaftswohnung kaufen möchte, sei die Bausparkasse mit einem guten Produkt besser geeignet als eine Bankfinanzierung. „Als Beraterbank erheben wir natürlich den Bedarf mit dem Kunden und bieten ihm das optimale Produkt, maßgeschneidert auf seine Lebenssituation an, egal ob nun ein Bauspardarlehen oder eine Bankenfinanzierung die bessere Lösung ist“, erklärt der Finanzierungs-Profi Stephan Reischer.
