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Gerade im Zinshaus besteht die Möglichkeit, bestimmte Herstellungskosten, die der Gesetzgeber als Herstellungsaufwendungen bezeichnet, begünstigt auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben.

Erstes Fünfzehntel von Herstellungsaufwendungen eines Zinshauses bereits bei Bezahlung absetzbar

09.04.2018

Das Bundesfinanzgericht entschied über den Zeitpunkt der Absetzungsmöglichkeit von begünstigten Herstellungsaufwendungen bei Zinshäusern. Die Steuerexperten von TPA wissen mehr.

Im Lebenszyklus einer Immobilie sind regelmäßig Reparaturen mit manchmal höheren Erhaltungsaufwendungen erforderlich. Deren steuerliches Schicksal hängt davon ab, ob es sich um Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwendungen handelt.

Zusätzlich ist auch die Unterscheidung dieser Erhaltungsaufwendungen von Herstellungskosten wesentlich. Denn Herstellungskosten dürfen üblicherweise nur auf die (Rest-)Nutzungsdauer der Immobilie und somit im Bereich der Vermietung und Verpachtung in der Regel auf 67 Jahre abgeschrieben werden.

Zinshaus: Begünstigte Abschreibung bestimmter Herstellungsaufwendungen

Gerade im Zinshaus besteht allerdings die Möglichkeit, bestimmte Herstellungskosten, die der Gesetzgeber als Herstellungsaufwendungen bezeichnet, begünstigt auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben. Diese speziellen Herstellungsaufwendungen liegen in folgenden Fällen vor:

  • Maßnahmen nach §§ 3 bis 5 MRG (Mietrechtsgesetz; z.B. Einbau eines Lifts, Zusammenlegen von Wohnungen) bei Gebäuden im Vollanwendungsbereich des MRG.
  • Für die Baukosten wurde eine Förderzusage nach den relevanten Landesgesetzen über die Wohnhaussanierung erteilt. Sofern sich bspw. in Wien die Immobilie im Assanierungsgebiet befindet, ist es auch denkbar, dass die Förderzusage für den Abriss und die Neuerrichtung des Gebäudes erteilt wird und nicht lediglich für eine Sanierung.
  • Die Baumaßnahmen werden in einem denkmalgeschützten Objekt vorgenommen und das denkmalschützerische Interesse wird vom Bundesdenkmalamt bestätigt.

Die Erhaltungsaufwendungen und diese Herstellungsaufwendungen haben im Bereich der Vermietung und Verpachtung eines gemeinsam: Für die Frage des Zeitpunkts der steuerlichen Geltendmachung ist auf die Bezahlung und somit den Geldmittel-Abfluss abzustellen. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Normalabschreibung, die grundsätzlich erst mit Inbetriebnahme und somit Nutzungsbeginn steuerlich geltend gemacht werden kann.

Klare Entscheidung des BFG

Obwohl aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung und der Literatur Jahrzehnte kein Zweifel über den Zeitpunkt der Absetzung der begünstigten Herstellungsaufwendungen bestand, war die Finanzverwaltung vor einiger Zeit offenbar im Rahmen eines Betriebsprüfungsverfahrens anderer Ansicht und wollte die Geltendmachung des ersten Fünfzehntels erst mit Beendigung der Sanierungsmaßnahmen, also Jahre später zulassen. Erfreulicherweise hat das BFG (Bundesfinanzgericht) mit 9.1.2018 eindeutig und unter Verwendung zahlreicher Literaturstellen und Judikate entschieden und klargestellt, dass bei diesen begünstigten Herstellungsaufwendungen eine Absetzung (somit der Beginn der 1/15-tel Absetzung) selbstverständlich bereits mit Bezahlung der entsprechenden Kosten vorgenommen werden darf.

Instandsetzung versus Instandhaltung

Die Unterscheidung der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten ist deshalb von Relevanz, weil Instandhaltungskosten grundsätzlich mit Verausgabung/Bezahlung sofort voll abgesetzt werden dürfen. Instandsetzungskosten sind hingegen ab Verausgabung/Bezahlung auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben.

Bei Maßnahmen der Instandhaltung handelt es sich regelmäßig um kleinere Reparaturen bzw. Maßnahmen zur Verschönerung des Objektes (z.B. Abschleifen des Fußbodens, Ausmalen der Wohnungen, Anstreichen der Fassade).

Instandsetzungskosten verlängern dagegen die Lebensdauer der Immobilie bzw. steigern deren Wert (z.B. Anbringen einer Wärmedämmung auf der Fassade, Austausch eines Liftes, Austausch sämtlicher Leitungen).

Auch Instandhaltungskosten können im Bedarfsfall freiwillig auf genau 15 Jahre linear verteilt werden. Vorteilhaft ist diese Verteilung unter anderem dann, wenn bei Sofortabzug ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung entstehen würde, der mangels anderer ausreichender Einkünfte nicht voll verrechnet werden könnte und somit (teilweise) verloren wäre.

Berechnung des Totalüberschusses - Liebhaberei

Herstellungsaufwendungen können also genauso wie Instandsetzungskosten auf 15 Jahre abgeschrieben werden, dennoch ist eine Unterscheidung dieser „1/15-tel-Absetzungen“ für Zwecke der Liebhabereibeurteilung sehr wesentlich. Denn die 1/15-tel-Abschreibung von Herstellungsaufwendungen darf für diesen Zweck auf eine 1,5%ige Normalabschreibung umgerechnet werden; dies wirkt sich somit positiv auf die  Berechnung des Totalüberschusses aus, der bei der so genannten großen Vermietung grundsätzlich innerhalb von 25 Jahren erzielt werden muss.

Schenkung des Zinshauses

Auch bei Schenkung der Immobilie, beispielsweise im Rahmen der vorweggenommen Erbfolge mit oder ohne Vorbehalt des Fruchtgenussrechts, ist den unterschiedlichen Fünfzehnteln besondere Beachtung zu schenken, um in keine Steuerfalle zu tappen.

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