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Die EU-Taxonomie Verordnung: In der Immobilienbranche sind vor allem Immobilienfonds als Alternative Investmentfonds (AIF) von der neuen Richtlinie betroffen.

Die EU-Taxonomie Verordnung

10.03.2021

Die Verordnung soll Anreize schaffen, Kapitalflüsse in der EU nachhaltiger zu gestalten. TPA weiß mehr.

Mit der im Juli 2020 in Kraft getretenen EU-Taxonomie-Verordnung beginnt die EU-Kommission ihre Strategie, ein nachhaltiges Finanzwesen innerhalb der Europäischen Union zu schaffen, umzusetzen. Die Verordnung soll Anreize schaffen, Kapitalflüsse in der EU nachhaltiger zu gestalten. Durch mehr Transparenz und Einheitlichkeit sollen eventuelle Zweifel der Anleger in Bezug auf Greenwashing beseitigt (Bewerbung der Umweltfreundlichkeit eines Finanzprodukts, ohne dass dieses diverse Umweltstandards tatsächlich erfüllt) und mehr Vertrauen in die Nachhaltigkeit ihrer Investitionen aufgebaut werden.

Einheitliches Klassifikationssystem für nachhaltige Investitionen

Laut Taxonomie-Verordnung muss eine wirtschaftliche Aktivität in Summe vier Merkmale aufweisen, um als ökologisch nachhaltig eingestuft werden zu dürfen. Essentiell ist dabei, dass diese Tätigkeit einen wesentlichen Beitrag zur Umsetzung eines der folgenden sechs Umweltziele leistet:

  1. Klimaschutz
  2. Anpassung an den Klimawandel
  3. Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
  4. Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
  5. Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung
  6. Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme

Gleichzeitig darf sie aber keines dieser Umweltziele erheblich beeinträchtigen und muss einen Mindestschutz an Menschen- und Arbeitnehmerrechten nach in der EU und international geltenden Leitprinzipien gewährleisten. Abschließend muss die Wirtschaftstätigkeit die durch die EU festgelegten technischen Bewertungskriterien erfüllen.

Für die ersten beiden Ziele – Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel – veröffentlichte die Kommission bereits im November einen Entwurf solcher Bewertungskriterien, der sich derzeit nach einer Konsultationsphase in Überarbeitung befindet. Diese sollen schließlich ab 1. Jänner 2022 gelten. Die Kriterien für die restlichen vier Umweltziele plant die Kommission bis Ende 2021 zu verfassen, welche letztendlich ab 1. Jänner 2023 gelten sollen. Um Flexibilität und Anpassung an aktuelle Gegebenheiten und Entwicklungen sicherstellen zu können, sollen die technischen Bewertungskriterien mindestens alle drei Jahre durch die Kommission überprüft und gegebenenfalls überarbeitet werden.

In der Immobilienbranche sind vor allem Immobilienfonds als Alternative Investmentfonds (AIF) von der neuen Richtlinie betroffen. Dies ist jedoch auch nur dann der Fall, wenn ein solcher Fonds oder eine mit dem Fond getätigte Investition als ökologisch nachhaltig beworben wird. Unter diesen Umständen ist zukünftig der jeweilige Fonds-Manager dazu verpflichtet, Informationen über das zugrundeliegende Umweltziel bereitzustellen und offenzulegen, inwiefern und inwieweit das Finanzprodukt bzw. die Investition als ökologisch nachhaltig einzustufen ist. In welchem Ausmaß letztendlich der Fonds an der Taxonomie ausgerichtet ist, zeigt der gewichtete Mittelwert aller Taxonomie-konformen Anteile der einzelnen Immobilien. Immobilien AGs sowie Unternehmen, die Aktien zur Immobilienfinanzierung emittieren, sind nicht gezwungen, die EU-Taxonomie anzuwenden, können dies jedoch auf freiwilliger Basis tun. Von der Richtlinie tangiert werden sie lediglich, wenn sie nach EU-Richtlinie 2013/34/EU zur Veröffentlichung von nichtfinanziellen Angaben verpflichtet sind. Solche Unternehmen werden nämlich dazu angehalten, Angaben darüber zu machen, wie und in welchem Ausmaß ihre Unternehmenstätigkeiten mit ökologisch nachhaltigen Aktivitäten in Verbindung stehen. Es kommt somit zu einer Ausweitung der nichtfinanziellen Berichterstattung.

Sofern Unternehmen daher bereits einen nicht finanziellen Bericht veröffentlichen, ist grundsätzlich schon viel an Vorarbeit geleistet. Wichtig ist es aber, das Rechnungswesen darauf auszurichten, die notwendigen Informationen möglichst einfach herausfiltern zu können. Dies gilt natürlich umso mehr, wenn noch kein entsprechender Bericht erstellt wird, und daher die Anforderungen aus den bestehenden Daten herauszufiltern sind.

Kriterien für Taxonomie-konforme Gebäude

Die technischen Bewertungskriterien für Immobilieninvestitionen berücksichtigen vier verschiedene Aktivitäten. Diese betreffen den Neubau, die Renovierung von bestehenden Gebäuden, einzelne Renovierungsmaßnahmen (einzelne technische Eingriffe sowie diverse Dienstleistungen, die auf die Verbesserung der Gebäudeleistung abzielen) und den Erwerb und Besitz von Gebäuden. Als allgemeiner Maßstab soll die Performance der 15% leistungsstärksten Immobilien des jeweiligen lokalen Marktes herangezogen werden. Im Gegensatz zu den Bewertungskriterien anderer Branchen hat die EU Technical Expert Group für Nachhaltige Finanzwirtschaft – kurz TEG – im Fall des Gebäudesektors noch keine absoluten Grenzwerte entwickelt. Grund dafür sind ein Mangel an Daten, ungleiche Wettbewerbsbedingungen und klimatische Unterschiede in den Mitgliedsstaaten. Ziel der Europäischen Union ist bis Ende 2024 absolute Kriterien anhand der besten 15% Immobilien im jeweiligen Markt festzulegen.

In der Übergangsphase bis 2024 sollen folgende Regeln gelten, die sich größtenteils an bestehenden Richtlinien und Regularien orientieren: Ein Neubau gilt als nachhaltig, wenn sein Primärenergiebedarf 20% unter dem nationalen NZEB (Niedrigstenergiegebäude) Standard liegt. Umfangreiche Renovierungen müssen einen Beitrag zur Erreichung der Grenzwerte in der EU-Gebäude Richtlinie leisten. Alternativ gilt eine Sanierung ebenso als Taxonomie-konform, wenn diese in einer Reduktion um 30% des Primärenergiebedarfs resultiert. Für individuelle Maßnahmen gelten - je nachdem unter welchen Bereich diese fallen - eigene Bewertungskriterien. Einige müssen beispielsweise kompatibel mit der EU-Gebäude-Richtlinie sein, andere Maßnahmen, wie die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge, gelten automatisch als nachhaltig. Bei einem Erwerb eines Gebäudes, das vor Ende 2020 erbaut wurde, ist ein EPC-Rating A vonnöten. Ab Baujahr 2021 gelten die gleichen Bewertungskriterien wie für einen Neubau. Zusätzlich zu diesen Bestimmungen wurden für jeden der vier Bereiche auch sogenannte DNSH-Kriterien („Do no significant harm“) formuliert, die sicherstellen, dass eine Aktivität keines der sechs Umweltziele erheblich beeinträchtigt.

Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, sind die einzelnen Maßnahmen sehr unterschiedlich und können zahlreich sein. Es macht daher jedenfalls Sinn bereits im Rechnungswesen entsprechende Maßnahmen und Investitionen zu „kennzeichnen“ um diese in der Folge rascher herausfiltern zu können.

Jedenfalls wird das Thema der Taxonomie weiter an Bedeutung gewinnen und es zum Beispiel auch im Bereich der Finanzierung hilfreich sein, wenn ein Unternehmen Taxonomie-Zertifiziert ist, da auch Banken ab 1.7.2022 angehalten sind, dies bei ihren Finanzierungen mit in die Beurteilung einfließen zu lassen. Da Investitionen in Immobilien langfristige Projekte sind, ist eine frühe Auseinandersetzung mit den Anforderungen der EU-Taxonomie Verordnung essentiell. Zusätzlich werden auch Investoren zunehmend Wert darauf legen, ob ihr Kapital nachhaltig angelegt ist oder nicht. Es kann und wird bereits bei Investitionen im Lauf des Jahres 2021 sinnvoll sein, die Kriterien zu berücksichtigen, um künftig eine höhere Quote an Taxonomie-konformen Immobilien im Portfolio zu haben.

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