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Datenqualität ist das Um und Auf

18.02.2019

Ohne ausreichende Datenqualität kann eine Immobilienbewertung mit den besten Algorithmen zu keinem vernünftigen Ergebnis führen.

Im Rahmen einer Wohnraumfinanzierung muss eine Bank wissen, was das Objekt, für das sich jemand interessiert, wert ist. Herkömmlicherweise wird dann ein Sachverständiger beauftragt, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen die Immobilie bewertet. Die Entwicklung geht aber immer stärker in Richtung automatisierte Immobilienbewertung. „Rein die Bewertung wird anhand von ganz wenigen Eingabedaten voll digital und in Echtzeit geliefert, sodass der Bankberater dem Kunden sofort sagen kann, wie es mit seiner Finanzierung weitergeht und nicht erst Tage später“, erklärt Günther Schabus von der Geschäftsführung der Sprengnetter Austria GmbH. „Wenn es dann die Finanzierungszusage gibt, schaut es sich der Berater schon deutlich genauer an, und dann muss sich die Bank natürlich darauf verlassen können, dass die Bewertungsmodelle auch im Vorfeld mit weniger Eingaben schon sehr akkurat sind.“ Im Nachgang bzw. nach der Finanzierungszusage gebe es auch meistens ein Gutachten von einem Sachverständigen, und das müsse dann eben zusammenpassen. 
Wobei der Sachverstand des Gutachters durch automatisierte Bewertungssysteme eben keineswegs obsolet geworden sei, im Gegenteil: „Ein großer Vorteil von automatisierten oder teilautomatisierten Systemen ist ja, dass sie den Sachverständigen unterstützen – die Datenrecherche wird einfacher, aber die Schlüsse, die der Sachverständige daraus zieht, bleiben ihm überlassen“, so Schabus.

Im Falle von Sprengnetter ist es die Software „Liegenschaftsbewertung SC“, die den Sachverständigen dabei unterstützt, von einer Eigentumswohnung bis hin zu einer Industriehalle alles zu bewerten. Bei der Industriehalle, touristischen Liegenschaften oder allen Arten von Gewerbeobjekten naturgemäß mit jeweils anderen Methodiken, anderen Zugängen und anderen Marktdaten. „Aber das ist alles in dieser Software gebündelt“, sagt Schabus und weist auch auf „eines unserer wichtigsten Projekte für dieses Jahr hin – den ImmoWertReport“. Dieser erhöhe neben genauen Werten in der Immobilienbewertung vor allem die Erklärungskraft des Bewertungsergebnisses, indem er passende Informationen wie Marktinformationen, Zinssätze, Mieten, Ratingnoten, Kaufpreise und andere relevante Informationen rund um die Immobilie liefere. Wichtig sei, „dass das Ergebnis nicht nur dem Anwender verständlich ist, sondern auch für den, der das Gutachten in Zukunft liest.“ Dazu müssten vor allem Marktdaten informativ aufbereitet und ohne Lücken in der Erklärungskraft dargestellt werden.

Möglichst schnell und effizient

„Automatisierte Immobilienbewertung – dorthin geht die Entwicklung“, bestätigt Andreas Millonig, Chef ­Innovation ­Manager der Roland Schmid Group, die dazu das Produkt IMMO­valuation Quick – ein hedonisches Bewertungsmodell – anbietet, parallel dazu aber auch die klassischen Bewertungsmethoden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. IMMOvaluation Quick beschreibt Millonig als „eine weitestgehend automatisierte Bewertungsmethode“, bei der man nicht mehr viele Parameter berücksichtigen müsse, sondern wirklich nur mehr die elementaren Parameter einer Immobilie, so wie sie eigentlich auch der breiten Masse zugänglich seien. Wie ein Makler-Exposé mit allen Informationen, die man für das sogenannte hedonische Bewertungsverfahren benötige. Mit 25 bis zu 30 Parametern bzw. Eingabefeldern sei man hier in der Regel ausreichend informiert, um eine Bewertung durchführen zu können. „Der Trend geht ganz stark dorthin, nicht zuletzt deswegen, weil es auch seitens der EZB Bestrebungen für die Banken gibt, möglichst schnell und effizient Bewertungen durchzuführen – damit zusammenhängend, dass die Banken in regelmäßigen Intervallen Wiederbewertungen durchführen müssen, um die Kreditsicherheiten zu gewährleisten“, erklärt Millonig. Und wenn man alle Parameter einer Immobilie kenne und in einem System hinterlegt habe, könne in einem automatisierten Prozess eine Wiederbewertung der Immobilie durchgeführt werden – „was sonst ein erheblicher Arbeitsaufwand wäre, unter Umständen mit einem Gutachten von einem Sachverständigen“. Genauso könne man aber auch eine automatisierte Erstbewertung machen.

Erfahrungsgemäß und nach jetzigem Stand der Dinge stehe und falle das Ganze mit der Datenbasis. Mit unzureichender Datenbasis könne man auch keine fundierte Bewertung durchführen. Auch brauche es ausreichend Vergleichswerte. „Im Unterschied zu anderen Bewertungsverfahren bilden bei uns die Transaktionsdaten die Grundlage – tatsächliche Kaufvertragsdaten, die herangezogen werden und die dann auch noch durch weitere Daten unseres Partners Real(e)value Immobilien BewertungsGmbH erweitert werden“, so Millonig. Und: „Eines unserer prioritären Ziele ist die Rohdatenverbesserung oder -erweiterung. Das umfasst von den Angebotsdaten, die man bis zu einem gewissen Grad miteinbeziehen kann, bis hin zu den Kaufvertragsdaten, Nutzwertgutachten, auch bis hin zu Veröffentlichungen über Bauträgerprojekte seitens der Bauträger selbst, alle möglichen Daten, die wir heranziehen, um möglichst dichte Datensätze zu erhalten.“ Das sei der Schlüssel dazu, in weiterer Folge eine möglichst genaue automatisierte Bewertung durchführen zu können. Ohne ausreichende Datenqualität könne man mit den besten Algorithmen zu keinem vernünftigen Ergebnis kommen.

Spezifische Erlösquotenberechnung für Banken

„ImmAzing“ heißt die Smart-Data Innovation der automatisierten Immobilienbewertung. Entwickelt wurde das „statistisch fundierte Vergleichswertverfahren“ von der 2016 gegründeten DataScience Service GmbH mit dem Ziel, den Bewertungsprozess möglichst zu vereinfachen und dabei schnell, genau und transparent zu sein. ImmAzing ist eine auf die Anforderungen von Geldinstituten zugeschnittene Software-Suite mit „Imm­Azing Quick“ für die Erstbewertung im Vertrieb, „ImmAzing Pro“ für die Bewertung durch den Risikomanager und „Imm­Azing PF“ für die jährliche oder quartalsweise Portfolio-Wiederbewertung. „Genutzt wird das System bereits von Kunden wie der Raiffeisenbank und der Volksbank Wien“, sagt Ronald Weberndorfer von der Geschäftsführung. „Zusätzlich zu dieser Prozesslösung bieten wir unsern Kunden weitere maßgeschneiderte Analysemöglichkeiten an. Mit unserer in Österreich einzigartigen Erlösquoten-Modellierung ImmAzing EQ beispielsweise bieten wir eine spezifische Erlösquotenberechnung für Banken nach den neuesten wissenschaftlichen Standards.“ Der Hintergrund: Im Falle eines Kreditausfalls muss die Bank für den Regulator nachweisen, wie viel im Fall der Versteigerung einer Immobilie tatsächlich erlöst werden kann – nur diesen Anteil darf die Bank als Sicherheitenwert risikomindernd ansetzen. Für diese Modellierung kooperiert die DataScience Service mit der Firma SmartFacts Data Services GmbH, die alle Daten und Gutachten zu gerichtlichen Verwertungen analysiert und aufbereitet. „Mit ImmAzing ermitteln wir dann einen Marktwert und stellen diesen den erzielten Erlösen gegenüber – das ergibt die Erlösquote, die regional und nach Immobilientyp sehr stark variiert“, erklärt Weberndorfer. „Die Ergebnisse werden individuell für jede Bank ausgewertet und können der Aufsicht für die Validierung vorgelegt oder auch für ein risikoadjustiertes Konditionenangebot genutzt werden. Damit liefern wir aus einer Hand alle Werte, die eine Bank für die Immobilien- und Sicherheitenbewertung im Kreditgeschäft benötigt.“ Doch auch Makler könnten „in den Genuss der modernsten Smart-Data-Algorithmen für die Immobilienbewertung“ kommen: „ImmAzing ist für Immobilienmakler über die Maklersoftware Justimmo verfügbar, bis zum 28. Februar können Justimmo-Kunden Imm­Azing sogar noch kostenfrei und unverbindlich testen.“

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