Covid-19: Voraussetzungen einer Übergabe vor formeller Fertigstelleung
1. Durch die seitens der Regierung verhängten Maßnahmen aufgrund des Covid-19-Maßnahmengesetzes kommt es vermehrt dazu, dass Baustellen gänzlich eingestellt oder nur mit deutlich reduziertem Personaleinsatz betrieben werden. Dies gefährdet vielfach die mit Käufern und Mietern vereinbarten Übergabetermine. Bauträger sind mit dem Wunsch nach Einhaltung der vereinbarten Termine seitens der Kunden konfrontiert und wollen diesen soweit möglich erfüllen.
Vor diesem Hintergrund stellt sich für viele Bauträger die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Übergabe der Wohnungen und Geschäftslokale vor formeller Fertigstellung zulässig und sinnvoll ist.
2. Die neun unterschiedlichen Bauordnungen in den Bundesländern sehen im Wesentlichen vor, dass die Nutzung der Objekte erst gestattet ist, wenn eine Fertigstellungsanzeige an die Behörde gesendet wurde (ausreichend z. B. in Wien) oder seitens der Behörde infolge einer solchen Fertigstellungsanzeige eine Benutzungsbewilligung ausgestellt wurde (z. B. in Tirol). Vielfach ist die zeitgerechte Erlangung einer Benutzungsbewilligung, aber auch einer Fertigstellungsanzeige aktuell nicht möglich.
Die rechtliche Konsequenz hieraus ist, dass verwaltungsrechtlich die errichteten Objekte noch nicht genutzt werden dürfen. Ein Zuwiderhandeln hätte die Verhängung von Geldstrafen (Verwaltungsübertretung) und letztlich auch die bescheidmäßige Untersagung der Nutzung mit der Verpflichtung zur Räumung zur Folge. Im Verhältnis zur Behörde muss damit gerechnet werden, dass diese hier wenig Entgegenkommen zeigt.
3. Fehlt bei Baufertigstellung und erzielter Übergabereife der Objekte tatsächlich nur der formale Akt der Fertigstellungsanzeige bzw. Benutzungsbewilligung, stellt sich die Frage, ob unter Inkaufnahme allfälliger verwaltungsstrafrechtlicher Konsequenzen die Objekte nicht dennoch übergeben werden können (vor allem auf Drängen der Käufer oder Mieter und um diesen entgegenzukommen). Hier gilt es zu beachten, dass dem Bauträger zivilrechtliche, strafrechtliche als auch versicherungsvertragliche Probleme drohen könnten.
4. Denkbar ist, dass sich der Käufer oder Mieter nach Übernahme des Objektes in demselben verletzt und Schadenersatzansprüche geltend macht. Es droht hier eine Schadenersatzverpflichtung des Bauträgers, wenn der Schaden in einem adäquaten Kausalzusammenhang mit der Nutzung steht, zumal die vorzeitige Überlassung der Objekte wie unter 2. dargestellt rechtswidrig und wohl auch vorwerfbar, also schuldhaft wäre.
Einer solchen Haftung könnte sich der Bauträger nur zu entziehen versuchen, wenn er sich vom Käufer oder Mieter vor Übergabe haftungsrechtlich – soweit dies überhaupt gesetzlich möglich ist – freistellen lässt, also diese auf Schadenersatzansprüche aus diesem Grund verzichten. Eine solche Erklärung des Käufers oder Mieters, bei welchen es sich zumeist um Konsumenten nach dem Konsumentenschutzgesetz handeln wird, wird wohl nur zulässig und gültig sein, wenn diese vorab umfassend und im Einzelfall auf die Umstände und Konsequenzen ihrer Erklärung hingewiesen wurden und letztlich das Bauvorhaben auch dem Baukonsens entsprechend errichtet wurde und wirklich nur mehr der formale Akt der Anzeige bzw. Bewilligung fehlt. In diesem Fall dürfte der Übernehmer also darauf vertrauen, dass gemäß Baubewilligung und ohne Abweichungen gebaut wurde, weshalb er sein Risiko, das er durch den Verzicht eingeht, abschätzen kann.
Anderes würde wohl gelten, wenn beim Bau von der ursprünglichen Baubewilligung abgewichen wurde und eine Auswechslung noch nicht bewilligt wurde. In diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Übernehmer gar nicht wirksam auf Haftungsansprüche verzichten kann. Jedenfalls aber müsste der Haftungsverzicht so erklärt werden, dass der Übernehmer nur auf Ansprüche verzichtet, die sich aus der vorzeitigen Übernahme für ihn ergeben, nicht aber auf Haftungsansprüche auf Mangelfreiheit an sich.
5. In diesem Zusammenhang gilt es zu bedenken, dass versicherungsmäßig eingedeckte Risiken schlagend werden könnten und die Versicherung die Deckung des Falles ablehnen und sich leistungsfrei stellen könnte, wenn das Objekt vorzeitig und damit rechtswidrig in Nutzung gegeben oder übernommen wurde.
6. Verletzt sich ein Nutzer oder Besucher oder droht ihm ein körperlicher Schaden, könnte sich für den Bauträger an sich (nach dem Verbandsverantwortlichkeitsgesetz) und für dessen Geschäftsführung/Vorstand (nach dem Strafgesetzbuch) auch die Problematik stellen, dass auf strafrechtlicher Ebene eine Belangung wegen vorsätzlicher oder fahrlässiger Körperverletzung oder vorsätzlicher oder fahrlässiger Gemeingefährdung erfolgt. Dabei würde es wohl auch einen Unterschied machen, ob Baukonsens gemäß errichtet wurde und wirklich nur mehr der verwaltungsrechtliche Akt der Bauvollendung und deren Anzeige/Bewilligung fehlt oder nicht der Baubewilligung entsprechend gebaut und ohne aufrechte Baubewilligung übergeben wurde.
7. Keinesfalls wirkt sich eine vorzeitige Übergabe auf die Auszahlung des Kaufpreises nach BTVG aus, wenn das grundbücherliche Sicherungsmodell mit Ratenplan (§ 10 BTVG) gewählt wurde, soweit eben die baurechtliche Fertigstellung Voraussetzung ist.
8. Bei Mietverhältnissen stellt sich schließlich auch die Frage, ob der Mieter trotz Übergabe die Miete zumindest teilweise mindern oder einbehalten darf. Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung eines Objektes, welches zum bedungenen Gebrauch tauglich ist. Darf das Mietobjekt jedoch mangels Vorliegens der baurechtlichen Voraussetzungen noch nicht genutzt werden, liegt ein Rechtsmangel vor, welcher den Mieter zum Mietzinseinbehalt berechtigt. Es ist höchst fraglich, ob der Mieter (insbesondere wenn er Konsument ist) hierauf vorab verzichten kann. Besonders heikel würde es für den Vermieter, wenn beispielsweise vom ursprünglichen Baukonsens abweichende Bauführungen von der Behörde nicht genehmigt werden, und sodann Rückbauten erfolgen müssen, welche dazu führen, dass der Mieter sein Mietobjekt nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann. In diesem Fall stellen sich wiederum mögliche Schadenersatzverpflichtungen für den Vermieter ein.
9. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass dem Bauträger aus einem Entgegenkommen gegenüber dem Käufer bzw. Mieter deutlich mehr Nachteile und Risiken drohen, als durch den Vorteil eines „zufriedenen“ Kunden aufgewogen scheinen.
Soll im Sinne der Kundenzufriedenheit dennoch eine Übergabe erfolgen, muss zumindest im Rahmen des rechtlich Zulässigen und Möglichen eine vertragliche Absicherung in alle Richtungen erfolgen. Eine solche Absicherung muss die vertraglichen und faktischen Umstände des Einzelfalles beachten und sollte nur mit anwaltlicher Begleitung erfolgen.
Gerne stehen die Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, (1010 Wien, Stubenring 16/2, 01/ 533 64 990, [email protected] und [email protected]) für eine solche rechtliche Abklärung und Begleitung bei der Umsetzung zur Verfügung.
