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Das QBC 3 ist eines der vielen Neubauprojekte am Wiener Markt für Büroimmobilien.

Büromieten bleiben stabil

17.05.2017

Auch im ersten Quartal 2017 präsentiert sich der Wiener Markt für Büroimmobilien solide. ­Gefragt sind Flächen in den wachstumsstarken Büroclustern.

Die Vermietungsleistung im ersten Quartal 2017 präsentierte sich mit 36.000 m² noch zurückhaltend. Gegenüber dem Vorjahreswert von etwa 50.000 m² ist der Flächenumsatz im ersten Quartal 2017 deutlich niedriger ausgefallen. Dieser Rückgang im Vergleich zur Vorjahresleistung ist aber vorranging auf das außergewöhnlich starke Ergebnis im vierten Quartal 2016 mit einem herausragenden Wert von 91.000 m² zurückzuführen, berichtet der Immobiliendienstleister EHL in seinem aktuellen Büromarktbericht. Die Feiertage im Dezember 2016 fielen überwiegend auf Wochenenden und so konnten Mietverträge vielfach noch bis zum Jahresende produktiv verhandelt und abgeschlossen werden, die unter regulären Rahmenbedingungen erst nach dem Jahreswechsel finalisiert worden wären.

Leerstandsrate sinkt

Die Leerstandsrate betrug am Ende des ersten Quartals 5,6 Prozent. Sie lag damit um 0,2 Prozentpunkte niedriger als zu Jahresbeginn und um 0,9 Prozentpunkte unter dem Wert aus dem ersten Quartal 2016. Diese positive Entwicklung verläuft auch weitgehend parallel zu den Büromärkten in den meisten europäischen Metropolen.

Sehr positiv zu bewerten ist der gute Vorvermietungsgrad der zahlreichen neuen Projektentwicklungen, die ab Jahresmitte 2017 fertiggestellt werden. Die Erstbezugsmieten in diesen topmodernen Bürogebäuden sind im Preisbereich von 15 bis 18 Euro/m² in Flachbauten angesiedelt und die starke Nachfrage nach diesen Flächen trägt dazu bei, dass die Durchschnittsmieten spürbar steigen. Exemplarisch für den aktuellen Vorverwertungserfolg der Neubauprojekte stehen etwa das Denk Drei im Viertel Zwei, der Orbi Tower im Stadtentwicklungsgebiet TownTown sowie das QBC 3 (Quartier Belvedere Central) beim Hauptbahnhof Wien.

Spitzen- und ­Durchschnittsmieten

Die Miethöhen blieben im ersten Quartal 2017 gegenüber dem Schlussquartal des Jahres 2016 weitgehend stabil. Die Spitzenmieten bewegen sich aktuell bei etwa 26 Euro/m² und können in Bestlagen des ersten Bezirks erzielt werden. In hochwertig modernisierten Zweitbezugsflächen lagen die Höchstmieten in Toplagen zuletzt bei ca. 20 Euro/m². Eine leichte Aufwärtstendenz ist bei den Durchschnittsmieten festzustellen. Diese stiegen 2016 bereits auf 13,75 Euro/m² und klettern nun in den Bereich von 14,30 Euro/m². Dies ist vor allem der guten Nachfrage nach Büroflächen in den Neubauprojekten, die preislich über dem aktuellen Marktschnitt liegen, geschuldet.

Die Mieten im unteren Preisbereich sind unverändert. Ältere Bürohäuser abseits der gewachsenen und neu entwickelten Bürocluster können zu Preisen von 8 bis 10 Euro/m² vermietet werden. Sofern diese nicht zeitnah von preissensiblen Mietern absorbiert werden, entziehen die Eigentümer diese Objekte dem Büromarkt zur Gänze, vorrangig zugunsten von Umnutzungen zu Wohnzwecken. Dieser Markt verspricht höhere Mieten, ein geringeres Leerstandsrisiko und zudem die Option zum Abverkauf als Eigentumswohnungen nach Parifizierung.

Entwicklung der Bürolagen

Der längerfristige Trend zur Konzentration des Marktgeschehens auf wenige wachstumsstarke Bürocluster kam im Berichtszeitraum erneut zum Tragen. Drei der fünf größten Vermietungen wurden in den etablierten Büroregionen erzielt. Auch bei den aktuell in Verhandlung stehenden Großvermietungen, die für die kommenden Monate zu erwarten sind, entfällt der Großteil wieder auf die führenden Bürocluster.

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