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Die Vermarktung der neuen Büroprojekte 2017 am Hauptbahnhof, im Europlaza (Bild) oder im 19. Bezirk setzt die Mieten bei bestehenden älteren Immobilien unter Druck.

Büromarkt Wien nimmt Fahrt auf

23.11.2016

Steigende Vermietungsleistung, Flächen­zuwachs und das Interesse ausländischer Investoren beflügeln den Büroimmobilienmarkt.

Nach Jahren der Stagnation gibt der Büromarkt Wien wieder ein deutliches Lebenszeichen von sich. Ausgehend von einem hinter den Erwartungen gebliebenen Vorjahr, in dem insgesamt 200.000 Quadratmeter neu vermietet wurden, wurde im ersten Halbjahr ein Anstieg der Vermietungsleistung um rund zehn Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres erreicht. EHL prognostiziert in seinem jüngsten Büromarktbericht für das Gesamtjahr aufgrund von mehreren bereits weit fortgeschrittenen Verhandlungen sogar einen Anstieg um 15 Prozent auf 230.000 Quadratmeter. Die Mieten entwickeln sich, so das Unternehmen, ebenfalls positiv, und die Durchschnittsmieten sind auf 14 Euro pro Quadratmeter angestiegen.

 

Flächenproduktion steigt stark

Auch bei der Flächenproduktion ist die Trendwende bereits voll im Gange. Aktuell werden in Wien deutlich mehr Büroflächen gebaut als in den vergangenen Jahren. Ab 2017, schätzt EHL, sind mit 150.000 Quadratmetern und 2018 mit 350.000 Quadratmetern neu errichteten Büroflächen zwei ausgesprochen starke Jahre zu erwarten. „Die zahlreichen Baukräne rund um die eta­blierten Bürocluster sind schon die Vorboten auf die zukünftigen modernen Objekte", fasst Stefan Wernhart, Leiter der EHL-Büroabteilung, zusammen. Von diesem Aufschwung profitieren die verschiedenen Teilmärkte allerdings in höchst unterschiedlichem Maße. „Die Konzentrationstendenzen auf wenige, ausgewählte Bürolagen haben sich deutlich verstärkt", so Wernhart. Dort entsteht der Löwenanteil der Neuflächen, und in diesen attraktiven Projekten werden auch die meisten großen Vermietungen verzeichnet. Die Nachfrage nach Büroobjekten außerhalb dieser Cluster stagniert hingegen.

Zu den großen Gewinnern zählen Standorte mit erstklassiger öffentlicher Verkehrsanbindung, allen voran der Bereich des Hauptbahnhofs mit den Projekten QBC und The Icon ­Vienna. Mit 22 Prozent entfiel fast ein Viertel des Neuvermietungsvolumens auf diese Region, errechnete EHL. Ebenfalls stark nachgefragt war im ersten Halbjahr die Region Neu Marx | Erdberg mit 20 Prozent. Ein Aufschwung wird in den kommenden Monaten auch für die Region Lasallestraße | Messe | Prater mit dem Denk Drei | Viertel Zwei, dem Messecarree Wien und dem Aus­tria Campus erwartet. Der Austria Campus mit 200.000 Qua­dratmetern zählt neben The Icon Vienna mit 85.000 Quadratmetern zu den mit Abstand größten neuen Developments.

Getrieben wird die Flächennachfrage vor allem vom Bank- und Versicherungssektor mit 20 Prozent, gefolgt von Unternehmens- und Wirtschaftsberatern mit 19 Prozent sowie sozialen Beratungseinrichtungen mit 18 Prozent. Zu den größten Vermietungen zählten die Anmietung von 11.000 Quadratmetern durch die Stadt Wien in der Seestadt Aspern sowie die von EHL vermittelte Anmietung von 10.500 Quadratmetern von BDO im QBC 4.

 

Trend zu Campuslösungen

Hand in Hand mit der Fokussierung auf wenige Cluster geht auch der Trend zu Campuslösungen. Prägend für diese sind großzügige autofreie Freiflächen, die außerhalb der großen Bürostandorte meist gar nicht realisierbar wären. Die Nachfrage nach diesen Objekten ist sehr gut, und es können überdurchschnittliche Quadratmetermieten erzielt werden. „Hier spiegelt sich der Trend wider, dass Unternehmen wieder verstärkt auf höhere Qualität setzen", erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. „Für umzugswillige Unternehmen spielen eine hochwertige Architektur und Ausstattung des Objekts, eine optimale Verkehrsanbindung und die damit einhergehende Mitarbeiterzufriedenheit wieder eine deutlich größere Rolle als der Versuch, die Mietkosten zu senken. Das ist eine sehr positive Tendenz und Entwickler, die auf hochwertige Neubauobjekte setzen, werden davon in den kommenden Jahren sicher profitieren."

Profitieren können Entwickler auch von einer gestiegenen Nachfrage ausländischer Investoren. „Das Interesse am Standort Österreich ist so groß wie schon lange nicht und umgekehrt

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