Anerkennung steuerlicher Verluste bei Vermietung

Wesentlich für die Beurteilung ist dabei, dass jedes Vermietungsobjekt einzeln zu betrachten ist und daher keine Gesamtbetrachtung aller Vermietungsobjekte eines Steuerpflichtigen erfolgt. Weiters werden die einzelnen Vermietungsobjekte in zwei Gruppen unterteilt, die große Vermietung und die kleine Vermietung.

Die große Vermietung

Vermietungsobjekte, bei denen die Erzielung eines Ertrages in Vordergrund steht und welche nicht unmittelbar der Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses dienen können, wie etwa unparifizierte Zinshäuser, Einkaufszentren oder Hotels werden dabei als „große Vermietung“ bezeichnet. Bei diesen Objekten erkennt die Finanzverwaltung steuerliche Verluste in aller Regel an (Einkunftsquellen-Vermutung). Vom Steuerpflichtigen ist dazu die Absicht Gewinne zu erzielen zu dokumentieren.

Diese Dokumentation erfolgt in der Regel durch Vorlage einer Prognoserechnung, welche einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb von 25 Jahren ab Vermietungsbeginn darlegt. Sollten vor dem Vermietungsbeginn noch Errichtungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein, so kann sich der Betrachtungszeitraum auf bis zu 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen verlängern.

Kann der Steuerpflichtige in der Prognoserechnung in diesem Zeitraum keinen Gesamtüberschuss darstellen, so wird die Finanzverwaltung die aus diesem Vermietungsobjekt anfallenden Verluste steuerlich nicht anerkennen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass selbst im Falle der Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste durch die Finanzverwaltung, die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft des Vermieters bestehen bleibt!

Das bedeutet, dass der Vermieter auch in diesem Fall Umsatzsteuern nach den allgemeinen Regeln vorschreiben muss und auch das Recht hat, Vorsteuern vom Finanzamt zurückzufordern. Das gesamte Rechenwerk von der Belegkontrolle über die laufende Buchhaltung und die Umsatzsteuervoranmeldungen bis hin zur jährlichen Veranlagung eines Umsatzsteuerbescheides bleibt also unverändert bestehen.

Die kleine Vermietung

Vermietungsobjekte, welche unmittelbar der Befriedigung des Wohnbedürfnisses dienen können, wie etwa Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen aber nach Ansicht der Finanzverwaltung auch parifizierte Zinshäuser, werden als kleine Vermietung bezeichnet. Bei diesen Objekten ist die Hürde zur Anerkennung von steuerlichen Verlusten durch die Finanzverwaltung eine höhere, da hier bei Vorliegen von Anlaufverlusten Liebhaberei anzunehmen ist (Liebhaberei-Vermutung). Vom Steuerpflichtigen ist daher eine tatsächliche Gewinn-Erwartung nachzuweisen.

Diese Dokumentation erfolgt, wie auch bei der großen Vermietung, wieder durch Vorlage einer Prognoserechnung, welche aber einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten bereits innerhalb von 20 Jahren ab Vermietungsbeginn darlegen muss. Auch hier darf der Betrachtungszeitraum bei Vorliegen von Errichtungs- oder Sanierungsmaßnahmen vor Vermietungsbeginn wieder um bis zu dreu Jahre, also auf bis zu 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen verlängert werden.

Wie auch bei der großen Vermietung, wird die Finanzverwaltung steuerliche Verluste eines Vermietungsobjektes dann nicht anerkennen, wenn der Steuerpflichtige in der Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss nachweisen kann. Im Unterschied zur großen Vermietung verliert der Steuerpflichtige im Falle der Nichtanerkennung der steuerlichen Verluste durch die Finanzverwaltung aber auch gleichzeitig seine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft! Das bedeutet, dass der Vermieter insbesondere auch seine Berechtigung zum Vorsteuerabzug verliert.

Ein weiteres Risiko bei der kleinen Vermietung bildet der Umstand, dass die Finanzverwaltung den gesamten Zeitraum der Vermietung im Falle einer Änderung der Bewirtschaftung in einzelne Abschnitte unterteilen kann, und dann die Anerkennung steuerlicher Verluste für jeden Vermietungsabschnitt gesondert zu beurteilen ist.

Eine derartige Änderung der Bewirtschaftung liegt etwa vor, wenn der Steuerpflichtige beschließt, ein bisher langfristig vermietetes Objekt künftighin tageweise zu vermieten. Auch eine Änderung in der Finanzierungsstruktur der Immobilie, wie etwa eine vorzeitige Darlehensrückzahlung oder eine Umstellung eines endfälligen Kredites auf ein Annuitätendarlehen kann zu einer Änderung der Bewirtschaftung und damit zu einer Unterteilung des gesamten Vermietungszeitraumes in mehrere gesondert zu beurteilende Vermietungsabschnitte führen. Vor Vornahme derartiger Änderungen sollte daher jedenfalls ein Steuerberater konsultiert werden.

Die Prognoserechnung

Die Prognoserechnung ist das Instrument zur Beurteilung ob Verluste aus Vermietung steuerlich anerkannt werden können oder nicht. Dabei sind in einem ersten Schritt die jährlichen steuerlichen Ergebnisse für den weiter oben dargestellten Betrachtungszeitraum einzeln zu schätzen.

Die Schätzung der einzelnen Jahresergebnisse hat dabei entsprechend jenen Kategorien bzw. Kennzahlen zu erfolgen, die auch in den Steuererklärungsformularen einzeln angeführt sind.

Im aktuellen Wartungserlass zu den Liebhaberei-Richtlinien finden sich erstmals konkrete Vorgaben, in welcher Höhe beispielsweise Instandhaltungsaufwendungen anzusetzen sind oder in welchem Ausmaß das Risiko für Mietzinsausfall und Leerstand anzusetzen sind.

Die auf diese Weise geschätzten steuerlichen Ergebnisse dürfen nun in einem zweiten Schritt von den wirtschaftlichen Auswirkungen steuerlicher Sondervorschriften und mietrechtlicher Einnahmenbeschränkungen bereinigt werden. So sind etwa begünstigte Teilabsetzbeträge für steuerliche Herstellungsaufwendungen oder eine beschleunigte Absetzung für Abnutzung auf eine Normal-AfA umzurechnen und sind gesetzlich gedeckelte Mieteinnahmen durch fiktiv freie Mieteinnahmen zu ersetzen.

Die Prognoserechnung zeigt daher, ob aus dem konkreten Vermietungsobjekt unter normalen Marktbedingungen - also ohne Berücksichtigung steuerlicher Sondervorschriften und gesetzlicher Einnahmenbeschränkungen - ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden könnte. Wenn dies der Fall ist, werden steuerliche Verluste aus Vermietung von der Finanzverwaltung anerkannt.